丁祖昱评楼市：不能让“马佳佳”左右房市

原标题：丁祖昱评楼市：不能让“马佳佳”左右房市

这段时间来，互联网达人在房地产行业突然甚嚣尘上，无论是雷军还是马佳佳，各路有关互联网影响房地产行业未来发展的言论喷涌而出，诸多大佬纷纷表态，就连一向淡定的冯仑都已经“懵”了。

尤其是近日颇具话题性的女子——马佳佳在给万科的演讲中用明快前卫的PPT分析90后人群特征而得出“互联网改变观念，90后不买房”的结论后，迅速引爆了又一轮房地产行业的新思考。上个周末，“马佳佳”基本已经把地产人的微信屏给刷爆了，一个已经左右“房事”的小女子俨然要开始左右“房市”了。

我对马佳佳万科演讲稿全文反复研读，认真学习，客观的讲，从互联网思维的角度、从客户需求把控的角度、特别是从企划营销的角度，我都给予其很高的评价。至于很多人推崇的PPT表现来说，也就这么回事，我们克而瑞有一堆人能够做到，不说80后老地产人黄章林了，就是去年新进入的大学管培生有不少就能做到，哦， 他们都是90后。但是从房地产行业的角度来说，马佳佳的论点在三方面有明显的认识误区。

1、90后不买房是个伪命题。在中国，买房是永恒的主题，不论是现在的90后还是未来的00后，这已经是刻到国人骨子里的概念，除非你不承认自己是中国人。当前市场统计，80%的购房者是是20岁-40岁之间的刚需和改善，中国人的首次购房年龄是全球最低的，甚至于许多刚刚毕业的大学生都把“买房”作为人生第一要务。我们不可否认社会中的确有一部分人像PPT中说的不买房选择租房，这往往是在一线城市暂时买不起房，一旦有了支付能力，哪怕是可以购买远郊(甚至远到电话区号都要变换了)的一套小房子，他们也会第一时间去购买，至于说不买房住酒店的朋友，这个比例基本可以忽略不计，我认识的人当中常住酒店的只有周立波和宋卫平，不过他们都有多套房，房企实在不该也不能为“90后不买房”这样的空洞、惊悚论调所吓到！

2、项目做“细分市场和垂直领域”一定小众。当然如果说细分产品仅仅只是一个规模化社区的组成部分则是可以的，万科等很多公司10年前就开始这方面的尝试， “蚂蚁工房”就是成功案例，易居初创时也做过很多类似项目的营销，那时候我也很年轻。但如果说未来社区都要做成“女神社区”、“辣妈社区”诸如此类的，恐怕只是照搬互联网思维模式的无稽之谈，或者只是“马佳佳”的YY了。在房地产当中注定理想很丰满，现实很骨感，冯仑先生早说了，但他这么著名的话马佳佳不知道。大型社区全龄化，普通社区复合化一定是始终不变的大方向，社区就即是社会，人也是复合的，我们无法把每个人完全标签化，每个人都是复杂且在变化的。 现实中的居住社区也就根本不可能像互联网世界中去轻易聚合细分产品受众，今天是女神，明天碰到高富帅后说不定马上就变成辣妈了。

3、房地产就是房地产，别老把未来前景和社区服务忽悠在一起。有关未来房地产社区提供更多名目繁复的差异化、个性化服务，甚至鼓吹房地产行业盈利模式之变，也是互联网模式在房地产行业最不切实际的生搬硬套。房地产企业如果可以不靠开发销售(或租赁)房子盈利，那他就一定不是房地产企业。至于社区服务既可以由物业管理部门提供，也可以由各种外部专业公司提供，线上可以，线下也很好，和房地产商无关，和专业供应商有关，要享受这些服务该上网的上网，该付费的付费， 从这点上讲你用“大姨妈”或不用“大姨妈”和“万科”没有一毛钱关系。

咦，我怎么突然又讲到万科了，哦，原来这些个“互联网案例”皆出自于万科，有万科带队去学习的，也有达人们来万科培训的，然后再不知道通过什么途径发布了出来。到万科这样的规模和地位，思考未来发展方向是很必要的。但作为行业大哥，可千万别自己拼命买地、拼命开发，拼命卖房，不断做老大，而搞这么一波“互联网思维”的新奇玩意让其他企业云里雾里摸不着方向，这些不是万科有意策划的吧。