房地产行业加速洗牌拼品质成关键

近日，国家统计局公布的4月数据显示，70个大中城市新房价格同比涨幅已连续4个月缩窄，且降到去年5月来最低，环比涨幅同样持续收窄。与此同时，各类城市市场基本面已经呈现明显分化特征，部分城市的个别楼盘甚至出现大幅降价。

业内人士认为，我国楼市已开始明确周期性调整，各类城市市场基本面呈现分化特征。而随着楼市调整，市场从“供不应求”转向“供求平衡”甚至“供过于求”的状态，消费者对房屋品质的要求会越来越高，房地产行业也将经历“好公司做大差公司退出”的洗牌过程。

现状各类城市市场分化明显

国家统计局数据显示，4月份70个大中城市房价环比上涨的城市个数减少，持平和下降的城市个数增加，其中价格下降的城市8个、持平的18个、上涨的44个。同比方面，上涨的城市个数与3月份基本相同，大部分城市房价温和小幅上涨但涨幅回落。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，总体来看，受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响，市场去化压力倍增，此时，部分开发企业开始大幅降价回笼资金，导致大中城市房价涨幅放缓。

他分析，一线城市尽管同比上涨幅度放缓，但是涨幅仍然在10%-13%，其中上海更以13.6%居涨幅首位。

不过，各类城市市场基本面已经呈现出一些明显的分化特征。尽管4月房价同比下跌的仍然为温州一个城市，下跌幅度为4.4%，为唯一一个负增长的城市。但是，二线城市当中房价上涨超过10%的也仅厦门一个城市，上涨幅度在12.2%，其余城市均回落至10%以下。杭州、常州、温州、北京、无锡、成都、广州、上海等城市个别楼盘则出现大幅降价。

“表面上看，70个大中城市房价仍然是上涨的，但是在市场基本面受到银行信贷紧缩而出现一些变化。”张宏伟说，热点城市比如一线城市的房价上涨幅度明显放缓，大中城市环比下跌的城市数量在增加，各类城市市场基本面已经呈现出一些明显的分化特征。

他指出，即使在市场基本面上仍然看好的一线城市，当前由于去化速度的降低，导致存销比增加。上海、广州、北京部分楼盘已经开始率先大幅降价，既是整个市场基本面短期内逆转的表现，又反映出个别存量偏大板块、定位偏高端项目的去化压力。

趋势供大于求推动市场洗牌

事实上，不仅是4月，近半年来房地产市场表现都“有点冷”。随着楼市从“供不应求”转向“供过于求”和“供求平衡”，未来的市场将出现什么样的变化？5月15日，《21世纪经济报道》携手星河湾集团举行的“2014博鳌·21世纪房地产论坛（广州）峰会”上，住建部专家、经济学家和企业领袖也对此展开了探讨。

住建部政策研究中心主任秦虹在会上表示，发达国家房地产市场经历了几十年和上百年市场的变化，在产品、盈利模式、后期服务等方面都有很多创新。而中国房地产在爆发式的增长过程中，却忽略了差异化的发展，“大家干一样的事，做一样的活，赚一样的钱”。

秦虹说，中国房地产总量问题基本上解决的情况下，解决住得好坏的问题是今后行业发展的趋势。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松则指出，楼市正从早期的供不应求，转变为现在供需大致平衡的状态，这将是未来楼市新的常态。

巴曙松认为，随着楼市调整行业会有一个洗牌的过程。“接下来的一两年内，好的公司将不断扩张和收购，不好的公司则退出市场，二手房更加活跃，租房屋更加方便，信息更加透明，服务会更好，这是好事。”

本次论坛的联合主办方星河湾集团副总裁张学凤则表示，实际上房屋有没有市场，有没有消费者愿意买单，最重要的就是能否更好地满足客户的居住需求，让自己的产品成为“第一居所”。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟也认为，当市场进入煎熬期后，消费者对于开发商的约束力也在增强，更多的人开始理解“买房屋要看品牌和讲品质”，而这也是市场对于开发商、建筑商和消费者深刻教育的过程。