周彦武：利率市场化背后的房产泡沫风险

原标题：周彦武：利率市场化背后的房产泡沫风险

中国房地产的风险并非是太多的投资类型住宅或者说鬼城催生了巨大的泡沫，而是房价远远超出了人们可以承受的范围，即便是刚需的自住型住宅，一样蕴含巨大的风险。这个风险就是月供很有可能在贷款年限内让购房者无法承担，以致于断供。首先，中国99.9%的房贷都是浮动利率房贷，这与欧美大部分人选择固定利率房贷差别很大，月供并非一成不变，并非永远都可以承受。其次，中国经济不可能在20年内保持稳定发展，经济危机一定会出现，中国自2000年以来已经高速发展了13年，没有任何一个经济体能发展30年不出现危机的，经济在20-30内发生危机是一个规律，经济危机可能导致人收入锐减（失业，经济萧条，工资下滑），无法偿还月供。

未来5年内，政府肯定会彻底执行利率市场化。利率市场化将推高月供，一般来说，贷款基准利率在利率市场化后很有可能就是现在的shibor，上海银行同业间拆借利率。月供将来可能每月都会根据shibor做出调整，而1月期Shibor是波动很大的，目前没有30天1月期Shibor平均值查询，我们以20天1月期Shibor平均值暂代，4月底20天1月期Shibor平均值为3.5852，5月底为3.7724，6月底为6.8847，7月底为4.8618，8月底为4.7638，9月底为5.3159，10月21日为5.2468，可以看出目前20天1月期Shibor比4月增长了46%。6月底比4月底的增长了近两倍。为什么Shibor在利率市场化后一定是上升的？因为随着民营银行，网络银行的加入，银行间为争夺存款揽储，不断提高存款利率，即便是国有大行也得提高存款利率，Shibor铁定是上升的。任何国家的利率市场化初期，存款利率都是大幅度提高的，这必将导致月供大幅度增加。

我们取一个例子，假设一对北京小夫妻买一套80平米的每平米2万的房子，20年贷款期，首付3成，那么月供按目前基准利率6.55%为8383元，按北京人均可支配收入大约为每年3.6万，每月3000元。假设这对小夫妻税后收入都为6000，那么每月除月供外，剩下3617，除了吃饭、供养小孩，日常开支外，已经不宽裕了，尤其是供养小孩的费用巨大。此时如果基准利率上浮30%，那么每月的月供是9691，剩下2309，这日子还怎么过？问题是中国不同于其他国家，其Shibor波动是很大的，上浮50%也不奇怪。在利率市场化初期的1-3年内，上浮比例预计在50-100%左右。之后会降低，1年内咬牙借钱节约或许能坚持下来，要是两年内都过那种日子，恐怕没人能坚持下来。有人会说，工资也跟着涨嘛，除非你是公务员，利率上行，企业成本大增，还想削减员工工资，此时你要加薪，那就等于求着老板辞退你。

一手房市场，市场利率化也会让刚需消费者承受不了。

利率市场化将使贷款利率呈现两极走势，针对政府、国有企业与机构、大企业得贷款利率将持续下滑，针对中小企业和房贷利率将会飙升。

之所以这样说，我们慢慢来分析，昆仑银行毫无疑问是最佳例子，昆仑银行最早系2002年12月9日设立的克拉玛依市城市信用社，2006年6月改名克拉玛依商业银行（简称克商行），2009年和2010年中石油两次注资克商行，注资后，克商行注册资本42亿，中石油持股87%。对昆仑银行来说，自中石油入驻以后，中石油及其下属公司一直是其最重要的客户，也因此，昆仑银行几乎无需为存款发愁。昆仑银行年报显示，2012年末，其存款余额已达1048.3亿，而2008年末其仅为31.85亿，4年里存款余额增加1016.45亿。与此同时，昆仑银行发放贷款及垫款的规模也大幅增加。2012年末，昆仑银行发放贷款及垫款共计399.96亿元，4年前其仅为0.79亿，暴增399.18亿。

昆仑银行有至少50%存款来自中石油，自然对中石油贷款利率狂低，2011年10月，中石油曾以5.81%的利率，通过昆仑银行获得100亿贷款，归还期限为2014年10月；2012年3月，中石油又以4.84%的利率通过昆仑银行获得200亿贷款，归还期限为2022年3月。单从贷款利率看，这三笔贷款均远低于当时银行的贷款基准利率。也因此，外界对中石油与昆仑银行关联贷款提出质疑，但昆仑银行一直未对此作正面回应。

国内很多银行都是与这种巨无霸企业捆绑的，只是昆仑银行比较明显。又比如中国银行则与华能电力关系密切，华能华北子公司的存款基本都放在中国银行北京分行。华能国际分别于2002年、2003年获得中国银行70亿和270亿的授信额度，中行还于2002年给予华能集团75亿授信额度。2009年9月21日，华能国际与中国银行在北京签署了总额为32亿新元（约合150亿元人民币）的“华能国际新加坡大士公司再融资项目”银团贷款协议。该笔贷款总额度定于26.67亿新元（约合人民币129.63亿），由中国银行总行进行贷款，于2009年9月23日生效，期限为15年，利率仅为2.41%-2.46%。中国银行北京分行2009年3月11日向中国华能集团公司成功发放6.8亿元并购贷款。这是中国银行成功叙做的第一笔国内并购贷款，也是我国银行业针对电力行业发放的首笔并购贷款。

2007年-2011年，中国银行给华能国际超过5亿的长期贷款共有8笔，共计314.37亿。除了上述129.63亿的贷款外，数目较大的还有2011年9月20日由中行北京分行贷出的59.34亿，该笔贷款将于2014年9月18日到期；2008年12月29日由中行北京分行贷出的两笔分别为44亿、35亿款项，期限分别为3年和4年。

这些大企业为银行提供丰厚的存款，使得银行的存款成本很低，2012年末，昆仑银行公司存款818.8亿，利息支出16.6亿，平均付息率为1.86%，远低于年存款利息3.25%。而其中，昆仑银行向中石油及中石油下属其他公司支付的利息共计13.53亿元，占到公司贷款利息支出的81.46%。因此银行给这些企业的贷款利率自然很低。

2013年7月，经国务院批准，中国人民银行决定，自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制。取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。，这些银行可以名正言顺地这些大企业超低的贷款利率，0.5%的贷款利率也有可能。再也不会有人质疑。

除了大企业外，还有政府项目和人情贷，都可以给超低贷款利率，并且名正言顺。这些贷款占银行贷款比例不会低于50%，银行不是傻子，银行还是要追求利润的，对这些大企业的贷款利润很低，这就需要从中小企业和个人按揭贷款上提高利率来弥补。

穆迪预计，竞争压力将导致信用良好的大型企业借款人的贷款利率降至允许范围的低端，因此，对许多大企业借款人而言，一年期贷款利率可能会从5.90%（即6.56%的0.9倍）降至5.05%（即6.31%的0.8倍），使银行的利息收入下降85个基点。实际上贷款利率会远低于这个值，穆迪是太保守了。

商业银行尤其国有大行，贷款下限一般只会对大型企业或政府项目执行，而许多中小企业贷款利率会有上浮的情况，最高上浮有时是基准利率的2倍。个人房贷也迟早如此。

有人会说，政府一定会出手的，是的，政府会出手，上届政府每次房价大涨都出手调控了，结果呢，每次都是调控失败。如今想鼓励刚需也会和当年调控房价一样，不可能实现。