刘英团：“空置率”的梦魇危及经济社会

原标题：“空置率”的梦魇危及经济社会

近年来，我国房地产价格高歌猛进，持续飙升，引发市场人士和社会公众普遍高度关注。有媒体援引相关机构的数据表明，全国空置住房达到6800万套，总面积近60亿平方米。据不完全估计，我国城镇商品住房存量已经超过240亿平方米。整体来看，我国城镇商品住房和商业写字楼总供给量逐渐趋于饱和，部分城市已经出现严重供给过剩(所谓"鬼城"现象即属此类)。

房屋空置率，是国际上衡量房地产市场健康程度的重要指标，也是房地产泡沫的重要指标之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%～10%之间为合理区，10%～20%为空置危险区，空置率超过20%就是商品房严重积压区。"6800万套空置住房"是什么概念?以240亿平方米的住宅总量为基数匡算，全国城镇住宅空置率应在25%左右。尽管"6800万套空置住房"数据的准确性有待商榷。

但是，在我们身边，空置房并不少见。我所居住小区的对面有一个交付两三年的高层，至今亮灯率也不到三成。而早些时候，央视财经频道两期"空置房"的报道也显示，北京、天津等地的一些热点楼盘的空置率达40%，多处新城成为"空置房"密集区。尽管这些数据被官员和专家"证伪"，但"证伪"颠覆不了"谬论";空置房的"数字"精确与否，既不影响民众的切身感受，也掩盖不了中国楼市的"病症"。

眼下，"空置率之争"甚嚣尘上，在这场"口水乱战"中，业界专家及政府官员多强调并无政府机构公开的、正式的发布这一数据，数据的权威性、甚至"有没有"都有待商榷。如，中国社会科学院价格与税收研究室副主任张斌说："在商品房市场出现一定数量的空置住房不仅无法避免，还有其存在的合理性。"

全国政协委员、香港祥祺控股集团有限公司董事长陈红天认为，"碰一下就破的就是泡沫，硬的没泡沫，打都打不烂的不叫泡沫，过去五六年各种手段都没有把房地产压下去，这就没有泡沫了。"一些中心城市房价被推高，和民众对相对稀缺的公共服务的追逐有直接关系。所以，政府应该允许房价上涨，"香港为什么没人投机房子?因为房价太高了，没人炒得起"(--国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁)。由此，政府官员、委员代表及业内专家学者得出了"与国际水平相比，我国的空置率依然处于合理区间"的结论，甚至推导不出全国住宅严重过剩及存在房地产泡沫的结论。

房屋的本质功能是满足人们的居住需要。商品房不能只拉动GDP，更关乎民生和社会公平。高房价之下，众多人为一套房子而心神疲惫，然而却有那么一群人，一人拥有多套房子，"无房住"与"住不了"的巨大反差使得"空置房"成了"过街老鼠"。我不反对在房地产市场搞点"投机"或"小赚一把"，但"空置房"在楼市，就像人体里的毒瘤一样，蔓延开来早晚能"置人"于死地。

去年以来，全国有两个城市的楼市表现比较糟糕，一个是温州，一个是鄂尔多斯。根据里昂证券(CLSA)分析师王艳(Nicole Wong)的说法，"鄂尔多斯的居民很现实，他们说鄂尔多斯就是一座死城。"尽管鄂尔多斯的官员称，"在国家打击谣言的办法出来之后，我们已经把一些对鄂尔多斯造谣的相关材料往公安部门报了。"

但是，耗资千亿元打造的康巴什新城"近乎空城"是多家媒体一致的"感受"。以至于鄂尔多斯政府不得不大规模的实施"引人"计划，以填"鬼城"之空。有媒体报道，目前鄂尔多斯兴建了150多栋、上万套公务员房(仅针对公务员限价售卖)，以期将上万名公务员及其亲属引入到新城。

假如对鄂尔多斯不抱有偏见的话，我们要承认，这是这座城市在已有局面下能够想到的为数不多的办法之一。但是，《南方日报》的文章指出，尽管鄂尔多斯的管理者们穷尽了所有办法去完成这道困难的填空题。但是，如此大规模"引人"后，鄂尔多斯的新城也难以称得上有人气。即使引得了人，也难以成为"市"。鄂尔多斯的启示在于：要打破外界对"鬼城"偏见，要让泡沫破裂的房市重新坚挺，财力雄厚的鄂尔多斯没有其他选择，财力不及鄂尔多斯的城市更没有选择。

巨大的空置率，已经把我国的房市推到了危险的边缘，如果不采取一系列措施，甚至强制措施，使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，将给国民经济发展带来一系列的严重问题，包括楼市崩盘，以及因楼市崩盘引发经济动荡。否则，任由房价持续的"挺"着，任由空置率持续的攀升，直至"崩"到开放商资金链断裂，最终企业"猝死"。

倘若果真如此，日本九十年代的房地产泡沫破灭所引发的经济危机，就离我们就不远了。