丁晨：投资端相对平稳

报告名称：2013年1-6月房地产行业运行情况点评：投资相对平稳，销售增速同比收窄

报告类型：行业点评报告报告日期：2013年07月15日

所属行业：房地产报告星级： ***

2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%（扣除价格因素实际增长20.3%），增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资25227亿元，增长20.8%,增速回落0.8个百分点。施工面积549408万平方米，同比增长15.5%,增速比1-5月份回落0.5个百分点；其中，住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%.房屋新开工面积95901万平方米，增长3.8%,增速提高2.8个百分点；其中，住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%.房屋竣工面积35346万平方米，增长6.3%,增速提高1.0个百分点；其中，住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%.土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%,降幅比1-5月份收窄2.7个百分点；土地成交价款3699亿元，增长7.5%,增速提高3.8个百分点。

一方面由于前期销售维持较高水平，资金情况良好，使得新开工温和上行，同时受益于年初开始的土地市场回暖，土地购置指标有所改善；而另一方面竣工速度加快，这两方面因素结合起来使得投资增速相对平稳。

销售端：6月销售平淡且基数提升，同比数据显着下滑。

1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%, 增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%,办公楼销售面积增长31.7%,商业营业用房销售面积增长8.3%.商品房销售额33376亿元，增长43.2%,增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%,办公楼销售额增长45.7%,商业营业用房销售额增长20.5%.

根据我们统计的各城市数据，6月销售总体平淡，环比同比略降，同时由于基数提升，统计局公布的全国口径的6月销售面积当月值同比增幅由上个月的28%下降至11%,符合预期，而由于季末因素6月单月值环比增速大幅上升至32%,不应当成为判断市场实际情况的依据。

资金面：外部融资环境良好，行业资金状况仍处于调控三年多来的较好水平。

1-6月份，房地产开发企业到位资金57225亿元，同比增长32.1%,增速比1-5月份提高0.1个百分点。其中，国内贷款9901亿元，增长30.4%;利用外资234亿元，增长15.9%;自筹资金21630亿元，增长16.3%;其他资金25460亿元，增长50.3%.在其他资金中，定金及预收款15713亿元，增长51.2%;个人按揭贷款6763亿元，增长60.4%.

行业资金状况持续改善。外部融资方面，6月国内贷款当月值比5月环比上升29%,同比上升43%;单月个人按揭贷款增长也较为明显，当月值环比增长32%,同比上升56%.而同时由于销量仍维持在较高平台，定金和预收款当月环比增长17%,同比增长30%,但增速均比5月单月有显着下滑。自筹资金比例37.80%,比5月上升1.42个百分点，但仍比同期下降4.26个百分点，比年初下降2.68个百分点，显示在外部融资环境良好，及销量维持高位前提下，行业资金面状况仍处于调控三年多来的较好水平。

后期数据预判：

投资方面，前期销售和资金端的改善、以及年初以来土地市场的回暖会对下半年投资端产生一定积极作用，但三四线城市依然较高的库存以及下半年资金成本的提升，可能会压制新开工回升空间（我们预计全年新开工增速回升至8.7%），或远不及下半年竣工速度的加快，由此我们预计投资进一步上升空间不足，全年投资增速或稳定在19%-20%之间。

销量方面，随着需求端回归平稳及下半年资金成本上升的可能性加大，预计未来两个月市场总体将保持温和状态，我们预测全年销售面积增速在11%-12%之间。

资金面方面，预计今年行业资金状况总体保持良性，但下半年资金成本有回升可能。

本文作者系齐鲁证券研究所高级分析师：丁晨

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