余丰慧：10天诞仨地王 房价改如何调控

据美联物业全国研究中心统计数据显示，从5月3日起到5月10日期间，上海、广州以及长沙三地出现3个年内地王（5月14日《证券日报》）。

5月3日，长沙金融生态区的一幅商住地块，最终经过42轮竞拍，折合楼面地价4913元/平方米，溢价率44.3%,成为了长沙年内新总价地王。5月6日，佳兆业经过200轮竞拍，击败10多家知名房企，最终以约45%的溢价率抢得广州白云区同宝路8号、10号地块，楼面成交地价高达2.56万元/平方米，成为白云区新地王。最为引人注目的是，5月9日，上海浦东新区上海世博会地区共6宗地块成交，其中两幅地块楼面单价相继刷新上海年内单价地王，甚至以40079元/平方米的价格创下沪三年以来的楼面地价新高。长沙42轮竞拍，广州200轮竞拍，上海一天之内年度地王二次被刷新，大型房企对一二线城市热门地块角逐的激烈程度可见一斑。

大型房企激烈竞争土地，使得今年以来一线二线城市土地出现量价齐升现象。美联物业全国研究中心监测数据显示，北京、上海、深圳和杭州前四月土地成交面积同比分别增345%、113%、227%和273%,平均楼面地价同比分别增30%、21%、15%和12%.大面积成交的土地价格大幅上涨后果是什么呢？是房价必然急剧走高，调控必将面临更严峻挑战，百姓住有所居的民生问题更加胶着难以解决和保障。

更加严重的后果是，正在彻底扭曲中国经济，影响和阻碍中国经济转型。中国经济增速已经开始严重下滑，出口、消费和投资都面临严重问题。刚刚公布的全国固定资产投资同比名义增长20.6%,增速比1-3月份回落0.3个百分点，其中房地产开发投资同比名义增长21.1%,增速比1-3月份提高0.9个百分点。一方面房地产开发投资增速高于固定资产投资增速，另一方面说明前4个月固定资产投资增速主要是房地产投资增速支撑的。这不但掩盖了投资拉动力的真实状况，而且使得地方政府继续过度依赖于房地产开发投资，从而继续推高地价、推高房价，向土地要财政收入、要税收、要GDP增速，更加懒得去下功夫搞什么经济转型、经济结构调整。最终必将把中国经济彻底引向万劫不复的不归路。对此，决策层必须保持清醒警觉。

改变房价上涨预期，必须首先改变地价上涨预期。土地越来越少、价格越来越高，从而使得房价越来越高，这种市场预期是房地产泡沫和高房价的根本原因。纵观世界成功控制住房地产泡沫的国家，无不是率先成功打破和改变了土地价格的上涨预期。

改变地价上涨预期主要作为在于政府。从根本上必须打破政府独家垄断土地市场的局面，在土地经营上引入市场机制。改变改革目前政府性公司从农民手中低价圈地、高价卖给开发商的状况。

在改革现有土地经营局面尚需时日情况下，短期内政府主导的土地拍卖必须加大民生项目、有利于抑制房价的附加条件，比如：附加保障性住房、限价房、中小户型住房的严格条件。这三类住房最少占到拍卖土地建筑面积的三分之一甚至一半。这样，一方面可以增加保障性住房、准保障性住房的供应，平抑市场房价，另一方面可以抑制开发商高价竞买土地的热情。

如果商住土地价格继续屡创地王，房价只能节节攀升，并且市场购房者对房价上涨的预期就将不断走高。在这种预期下，各类需求就将恐慌性入市，使得住房市场形成地价越来越高-房价越来越高-房价上涨的市场预期越来越高的恶性循环，最终必将使得我国土地价格、住房市场、房价全面失控，这绝不是危言耸听。

不继续强化房地产调控就绝不会遏制住高房价、高地价，这是政府无论如何都不能回避的问题。越沉默，积累的问题越大越激烈，解决起来的难度越大越棘手。面对高房价、高地价，坚定不移地调整调控政策、落实好各项调控措施，是政府必须直面的问题。