项峥：房地产调控应寻求新思路

近日，北京楼市调控出现了新动向。为缓解北京房价连续上涨压力，北京市升级住房限价令，即经北京住建委审批的商品房预售证，需要提交市长办公室，并由分管副市长审批后才发放；副市长审批要点有两方面，一是该楼盘预售价格，一是前一期项目成交价格以及周边楼盘价格情况；若预售价格超出红线，商品房预售证将不能通过审批。

  与此同时，北京市政府拟在土地出让前确定其入市价格，通过土地出让、税收政策优惠等措施，保证商品房价格处于中低价位。这些情况表明，在房价上涨预期尚未根本逆转的背景下，如何采取有效措施确保调控目标实现，以北京为代表的一线城市政府正在寻求楼市调控的新思路。

  当前一线城市房价确实面临一定失控风险。去年以来，一线城市房地产市场在全国率先回温，并在今年初迎来小高潮，住房成交价格再上新台阶。以北京为例，三环以内商品房挂盘价格大多在5万元/平米，与上年同期相比单价差不多提高了1万元。

  时下我国实体经济盈利能力下降，A股市场低迷，黄金价格大幅下降，而我国M2余额已经超过百万亿元大关。相比较各类投资品和工具而言，一线城市房价坚挺，投资回报较高，社会各路资金追逐房价动能十分充足。且房地产开发企业对一线城市房地产市场发展趋势一致性看好，据美联中国统计数据显示，截至5月13日，上海、广州和长沙三地已经诞生3个年内地王，业内预计北京丰台区地块或成为第4个地王项目。因此，北京市政府及时升级住房限价令，清晰表明政府立场，有利于向社会传递信号，引导社会房价预期，缓解房价上涨压力。

  一线城市房价失控主要是供不应求所致。目前看，北京市住宅供应受到两方面制约。一是二手房供应受国五条政策影响较大。住房转让所得征收20%的个人所得税政策，有可能会影响到北京二手房入市规模。从总量看，北京存量住房规模较大，但拥有二套及以上房子的人较多，绝大部分人并不符合免税的条件。由于税率较高，促使房主由出售转向租赁市场，减少了二手房市场的供应。二是新房供应不足。据统计，目前北京新建住宅库存包含（期房住宅现房住宅）合计套数为6万余套，处于历史低位。2013年1~4月，北京市完成住宅投资同比下降6.6%,可能会影响到未来市场的供应。北京市商品房限价令政策成效如何，还需时间和市场检验。但限价令政策实施后，开发商利润率受到挤压，有可能会影响到未来开发的积极性。

  一线城市住房市场调控应寻求新思路。一线城市住房价格坚挺，除了城市本身的区位、人文、环境等因素推动外，主要还是旺盛的社会需求下资金驱动的结果。北京的住房供应面对的是一个开放的市场，需要满足来自北京、全国甚至是国际上的需求。

  由于北京服务业比重在70%以上，中等以下收入人群多，中等收入人群比重大，高收入群体人数也不少，注定了北京住房供应必须要分割为三元体系：一是保障性住房体系，主要满足中低收入人群需求。保障性住房建设，需要采取有力政策措施鼓励社会资金参与建设，且以长期租赁为主，在租赁价格和出售价格上进行政策性补贴。二是商品房市场体系，主要满足中等以上收入人群需求。商品房市场要采取税收政策，放开行政管制，允许自由价格交易，但要根据交易价格征收高昂的交易税和所得税。与此同时，要采取积极稳妥措施鼓励、刺激、促使存量房入市，而征收房产税可以说是一个比较好的选择。三是限价房体系，主要满足夹心层的住房需求。随着经济的发展，北京市社会结构将日益呈现出“橄榄型”,中等收入人群比重将加大。这部分人群对北京市经济稳定增长意义重大。

  据报道，北京市政府正在研究“限价序列管理”,这表明北京楼市调控机制正由二元向三元转变，即由此前“商品房+保障房”的二元调控模式，向“满足中低收入群体的保障房+满足夹心层住房需求的限价房序列+满足中高收入群体的商品房”三元调控机制转变。对此，市场与老百姓均应以积极心态来面对。