李嘉诚：兵败集体投资计划

“昨天早上都还不知道！”对于长江实业（下称“长实”）突如其来的取消卖房通知，香港本地买家林一鸣在略有惊讶之余，更多的是感到“奇怪”.

5月13日，香港证监会公告称，与长实集团及三家子公司达成和解，取消此前长实史无前例的酒店雍澄轩360间房分拆出售，长实方面将在月底前退还投资者资金、支付利息（以汇丰指定的最优年利率加2%计算），此外还将赔偿每个买家律师费等共1万港元。

一个“私人买酒店”的划时代之作，在大褒大贬近三月后，戛然而止。

“证监会认为有迹象指，雍澄轩酒店房间的购买要约是在邀请公众参与《证券及期货条例》所界定的‘集体投资计划’或取得当中的权益。”香港证监会指出，此前已经计划对长实展开法律程序，要求法院撤销该销售项目并退还相关款项。

长实的公告则强调，协议前提是不损害有关安排为“非集体投资计划”的立场，及不承认任何责任。

双方各执一词。

集体投资计划

这项精心筹备1年多，以同时规避买家印花税及额外印花税为卖点的雍澄轩拆售项目，在过去2个多月内，挺住了包括香港地政总署在内的多个政府部门的调查，却最终败在“集体投资计划”的定义上。

一位熟悉证券法的律师对记者解释，根据香港法律规定，推出“集体投资计划”需要先向证监会申请批准，需要向买方披露的信息也更多。

而长实与证监会之争，就落在对“集体投资计划”的定义上。证监会认为，雍澄轩拆售项目已经符合该计划的四个要素，即：就财产作出的安排；即使参与者有权就财产管理获得咨询或发出指示，但对该财产并无日常管理；该财产整体上由营办该计划的人或代该人管理；计划安排的目的是让参与者能够分享或取得财产管理产生的回报。而长实则持反对意见。

“香港对证券采用宽泛的定义。”上述法律人士表示，例如建造公寓楼并分套出售，买方购买后非自用，而是交给卖方或卖方委托人管理，通过出租取得收入，这里的公寓就是证券了。“这与雍澄轩一样，买下房产用于出租获得租金收入，而卖方负责管理，所以雍澄轩的房间就可以视为证券。”

林一鸣对记者介绍，他买入了约770万港元的其中一间。他称，与一般投资买房不同，买下酒店房间后，雍澄轩会帮买家找租客，买家只需告知酒店其目标租金，并在酒店处预留一个银行账户用于收租即可。出租后的房间内若有损耗品需要更换，酒店也会代为处理。而这一切租务服务均是免费。

对于纯粹以投资为目的林一鸣来说，4%上下的租金收入回报，100%不用费心的租务安排，这个项目对他还是有吸引力的。“律师费大概9000港元，（赔偿）对我来说足够了。”林一鸣表示。据记者了解，大部分一手买家由于直接向酒店购买，并不涉及中介佣金（至多为房价的1%）。

纠缠不清的转售

但问题显然不是单纯取消交易那么简单。尽管尚未正式交房，香港土地注册处的资料显示，雍澄轩卖出的360套房间，已有35间被平价或高价转售。

“对于一手买家来说，（销售取消）不会有很大影响，毕竟卖方已经表示会退款及补偿。”香港一间地产咨询公司高层认为，二手买家就不同了。

长实则已对媒体表示，转售的法律责任是一手及二手买家之间的责任，长实不会牵涉其中。

“如果买卖合约没有限制，一手买家就可以（在交易完成前）转售。”香港叶谢邓律师行律师伍家贤对记者解释。转售带来一个棘手的问题--谁来负责赔偿转售差额？

尽管长实的单方面违约导致一手买家被迫违约，但这二者是否须对二手买家承担责任还难有定论。

“视乎合约条款的安排。”伍家贤指出，理论上二手买家可向一手买家追索赔偿，而一手买家则可以向长实追偿，但如果长实的销售合约中写明“卖方有权单方面取消合约”,那么长实就无需承担赔偿。

而一手买家是否需要承担赔偿责任，又要看其与二手买家的合约如何约定。伍家贤介绍指，一般而言，香港这类转售合约中会列明诸如“约定交易能否完成受制于一手买卖合约是否顺利完成”这样的条款，如果已经写明，那么一手买家也无需担心。