中央明确“去库存”三大路径 去库存大战前路漫漫

昨日，中央经济工作会议闭幕，将“去库存”纳入明年我国确定的五大经济任务之一，并将农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价，以及取消过时的限制性措施等手段一并祭出。化解房地产库存，既要化还要解，如何推动消化库存压力还需要一系列配套政策来解决问题，在业界看来，中央的表态正是明年刺激销售政策进一步加码的明确信号。

巨大库存压力难解

“今年，全国商品房成交量有望接近或超过2013年的最高水平，但从全国商品房待售面积来看，截至11月已经超过6.9亿平方米。”中国房地产业协会原副会长朱中一一语道破我国严峻的去库存形势，他直言，自2011年开始，我国每年商品房待售面积都要新增1亿平方米左右，这还没有包括全国大批在建项目以及已经卖出土地但还未动工的项目，一些城市前几年开发量过大，使得现阶段去库存道路行进得十分艰难。

而针对日前国家统计局发布的11月我国70个大中城市房价数据，也有不少业内人士一脸愁容，认为楼市的暖冬难比肩夏日艳阳高照，全国房地产数据仍不乐观，高库存情况虽有改善但十分有限，全国大多数地区开发商购地积极性仍不足，他们预测明年我国去库存压力仍高企。“目前，一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后，一二线城市楼市资金面将明显好转。然而三四线城市因为库存绝对值过高，即使今年信贷等措施轮番刺激，短时间内出现全面回暖的可能性也不大。”北京中原地产首席分析师张大伟表示。

户籍改革、降房价一个都不能少

面对这样的局面，本次会议明确了明年我国化解房地产库存的几大主要政策路径，尤其是通过落户去库存在本次会议内容中占据了较大篇幅。具体来说，包括按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场；落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

此外，会议还提出明年我国将发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业；鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；取消过时的限制性措施。

值得注意的是，有关“取消过时的限制性措施”的消息甫一传出，不少业界人士将这项表态与我国的房屋使用权限相挂钩理解，认为这或指我国将取消现有“70年产权”的相关规定，并以此来刺激消费者的购房需求。

然而，此后又有部分专家却给出了大相径庭的看法，认为这是此前我国大面积取消限购措施的总结，并暗示了未来可能进一步放开限贷的趋势。

去库存大战前路漫漫

“总体来说，会议所提的去库存政策都是我国持续在推出、贯彻的，不仅明确了中央坚定推动化解库存的态度，也释放了明年配套政策深化方向的信号。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存表示，中央在会议上提出的大多数去库存政策方向应该主要还是针对三四线城市，尤其是库存量较大的商业地产领域。

以鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格为例，链家地产分析师李巧玲表示，目前在需求量、土地成本较高的一线城市房地产市场，降价是不符合市场规律的，但在三四线城市，即使中央不出台明确的鼓励政策，开发商近两年仍然是会自主进行降价促销的。陈宝存表示，下一阶段，政策的关键是要看政府是否会通过降税等方式，进一步帮助在三四线城市仍有大量库存的房企加大降价幅度，放大对消费者购房需求的刺激。

而知名经济学者马光远对于农民市民化的去库存路径则表示，如果真的希望未来成为市民的农民工成为买房的主力人群，就必须在户籍制度、在中小城市的产业发展和公共服务上着力改进，只有农民工在一个城市里享受的就业、子女教育、医疗等公共服务能够跟上，买房对他们才有意义。

不过，对于中央的去库存决心能为明年的市场带来多大的推进作用，业内均表示效果难以预测，“不可否认，近两年一系列的楼市刺激政策对于推进三四线城市去库存的效果并不十分理想，因此，明年能否改变高库存状态还需静观有效政策实施力度几何”。陈宝存表示。而平安证券首席经济学家钟伟更预测，我国楼市去库存需要6-7年时间。