外行撤离内行加码 房企策略分化

今年作为楼市调整年，房地产企业迎来新一轮分化和整合。中小房企和主业非房地产企业被“洗”出市场，前几名房企却“一骑绝尘”，继续抢占市场份额。两种情况下，企业展现出的市场策略截然相反。

外行离场

下半年以来楼市的持续低迷，使得那些赶着“地产热”进入房地产行业的主业非房地产企业开始萌生退意，剥离旗下房地产业务。

根据北京产权交易所网站的信息显示，刚刚过去的8月份，包括天津中冶和苑置业有限公司81%股权、陕西回天置业有限公司100%股权、上海民航置业35%股权十余宗房地产公司股权的挂牌交易信息，其中大多数为主业并非房地产行业的企业在剥离旗下地产业务。另有机构统计，今年前7个月房地产行业规模以上股权交易超过60宗，总额超过200亿元。在北京产权交易所和上海联合产权交易所，这类情况占据了房地产股权交易的一大部分。

这些以制造业、金融业等领域为主业的企业，在前些年的房地产投资热潮中，纷纷拿地进军地产业，成立旗下房地产公司进行开发。在市场一路上涨的行情中，所拿土地的快速升值和单边的卖方市场，使得这些企业的日子并不难过。但当市场转冷，购房者更为理性之时，这些企业在专业性方面的短板就被暴露出来，受到较大压力。

现在，就是市场转冷之时。

国家统计局数字显示，2014年1至8月份，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2%，增速比1-7月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资40159亿元，增长12.4%，增速回落0.9个百分点。同期商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点。其中，住宅销售面积下降10%，办公楼销售面积下降8.9%，商业营业用房销售面积增长6.4%。

楼市降温趋势依然明显，开发投资增速持续7个月放缓。楼市依然处于明显调整过程中，主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限，其中部分二、三线城市增长过快，需求已被透支。对于只善于打“顺风球”，并不善于打“逆风球”的中小房企和“外行”房企来说，选择主动退出市场并不奇怪。

内行发力

每一轮楼市洗牌，对于中小房企是考验，对于大房企却是机会。据中国指数研究院报告显示，2014年上半年全国房企分化加剧，但第一阵营仍保持高速增长。2014年前6个月销售突破500亿的企业有7家，平均销售额692亿元，较上年4家企业增长19.5%。值得一提的是，上述上市房企中，仅中国海外的半年销售业绩同比2013年同期略有下降，其他房企业绩较2013年同期均有增长，碧桂园的同比增幅甚至达到73.6%。半年销售额就突破千亿元的万科，在业绩方面并没有一骑绝尘，恒大、碧桂园等成为其新的挑战者。

这些内行房企们，各自都有自己的发力点。万科提出要做城市配套服务商，用多元化发展应对市场变化，其以互联网思维联手百度、途家、链家等合作伙伴，试图共同打造万科生态圈。恒大则在多元化上走得更远，从恒大足球队到恒大冰泉，再到恒大音乐和恒大粮油，恒大正在将触角伸至日常生活中的多个领域。其他如碧桂园的海外布局，绿地、万科、华润等入股银行业，均是房地产企业在新市场环境下的应对举措。

不过即使是百亿级别的房企，也面临着业绩下降的压力。上半年销售额100亿-200亿元房企有13家，平均销售额121亿元，同比去年第三阵营业绩均值下降20%，共有25家房企上半年实现50亿至100亿元销售业绩，平均销售额较去年同阵营小幅下降2%至73亿元。

分化整合

在今年上半年，几乎每隔几周就会有中小房企资金链断裂的消息被曝出。仅今年3月份一个月，被曝光的这类案例就有10多起，涉及浙江、江苏、安徽、湖北、陕西、海南等多个省份。其中不乏百强房企光耀地产被传“破产”，浙江兴润置业资不抵债等劲爆消息。今年5月，融创收购绿城近30%股份，这宗被称为中国房地产最大的股权收购案，让人们发现房地产市场的整合不仅在中小房企层面，房地产前十名左右的房企之中也有加码者，有退出者。

“兼并淘汰掉一批没有品牌没有资金实力的弱小企业，也是正常的，中国房地产行业需要这样的洗牌。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，目前房企的态势就是竞争加剧、洗牌加快、利润减薄。近几年中国房地产业的净利润率在逐年下降，2012年比2011年净利润率下降20%以内，现在房地产上市企业净利润率只有10%左右，高利润时代过去，对房企提出更高要求。

“受银行信贷紧缩影响，大多数城市库存量攀升，去化周期拉长，开发企业面临去库存的压力。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，市场逐渐成熟，竞争越来越激烈，市场集中度越来越高，品牌开发企业通过标准化操作实现“快速开发快速销售”的高周转策略，而高周转的背后是行业利润率逐渐走低。房地产行业竞争焦点聚焦到产品开发完之后的社区服务、物业服务等方面。