中国楼市如何“去库存”？购房首付比例有望继续下调

在高层接连释放“稳楼市”的信号，并提出“去库存”的整体方向后，关于如何去库存的建言层出不穷。有媒体报道称，未来房地产调控政策定向宽松是大概率事件，有关部委已做好政策储备。

业内指出，房地产市场整体面临供大于求的现状，一些城市楼市低迷的原因也在于高库存。

交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁表示，“从整体看，房地产业已经步入了一个全新的阶段，但从头再走一遍的辉煌不会出现。”

易居房地产研究院副院长杨红旭的观点是，中国经济稳增长的压力依然很大，这就需要房地产业稳定发展，继续去库存，提高房企扩大再生产能力，以促使房地产开发投资回暖。

杨红旭指出，十三五期间房地产政策将总体保持偏暖状态，房地产场调控政策可以从中期策略和短期策略来着眼。

杨红旭称，中期来看，城镇化和户籍制度改革将是重点。短期来看，一个是个人房贷问题，首付有望进一步下调；财税政策方面，营业税有望减免；货币政策方面，房贷利率已经到达历史低点，年底前是否有降息还有待观察；另外一个重要的方面就是棚户区改造。

今年6月，国务院印发了提出“三年计划”，加大改造建设力度，新一轮棚改危改再次提速。

住房城乡建设部住房保障司副巡视员刘霞此前在参加《新华访谈》时表示，住建部推进存量房转安置房，并大力推动棚改货币化安置，如一些地方奖励选择货币化安置方式的居民上浮20%拆迁补偿款，这些办法既能满足老百姓住房多样化需求，同时有利于促进房地产市场。

棚户安置主要有两种方式：一是实物安置，另一种是货币化安置。刘霞指出，如果房地产市场有足够的存量住房，能够满足棚户区居民的住房需求，那就可以不新建安置房，直接通过货币化方式解决。

据新华网报道，“十三五”中国将加快城乡规划转型升级。目前，中国城镇化率已达到54.77%，按照新型城镇化目标，到2020年城镇化率将超过60%，意味着更多农村人口将转移到城市生活。

业内人士认为，棚户区改造是政府最容易掌控和操作的。同时，货币化安置方式可以有效化解高库存的问题。

李骁表示，三四线城市的主要问题是去除此前遗留积累的库存问题；二线城市要看整体的人口导入等情况，一线城市目前整体稳健。

中国房地产住宅研究会副会长顾云昌也认为，货币政策方面的松绑还没有进行强刺激，在保障金融系统可控的情况下，首付款还有进一步下降的空间。

顾云昌指出，从全球来看，中国购房的首付款处于高位，“我个人感觉无论是首套还是二套还是改善型，都可以统一到20%的首付。”

中央财经大学财经研究院院长王雍君的观点是，房地产税作为长效机制有望取代现在的各种土地财政税收。对于下调首付款的做法，他表示“完全有可能”。

不过也有业内人士对不断推出的政策予以“双刃剑”的评价。

李骁指出，过去的房地产市场由政策所左右出现短期的波动，市场预期对于一个行业来说尤为重要。政策的推出也会有“双刃剑”的作用，市场往往会存在一定的逆向思维，认为只有控制购买的才是好的，刺激政策也会使市场表现出对这个行业的担忧。