全国楼市现“去库存”式回暖

原本今年房地产市场将持续低迷已是业内共识，但在政策环境宽松化的支撑下，上半年楼市数据的表现却有些出乎意料。近日，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格统计数据，6月房价环比上涨城市个数增加、涨幅略有扩大，同比降幅继续收窄。业内人士认为，无论从涨幅还是比例来看，楼市已经显露出明显回暖的迹象，各地“去库存”的动作可谓至关重要。关于对下半年楼市的研判，有分析认为，稳中有升将成为下半年楼市的主旋律。

现象：70个大中城市房价环比涨幅扩大

数据显示，6月70个大中城市里，有27个城市新房价格环比上涨，比5月增加了7个。二手房价格环比上涨的城市有42个，比5月增加了5个。对70个城市房价涨幅计算发现，平均上涨0.2%，比5月扩大了0.1个百分点。

此外，在新建商品住宅价格环比上涨的27个城市中，有20个城市涨幅比上月扩大，涨幅在0.5％以上的城市有6个；在二手住宅价格环比上涨的42个城市中，有27个城市涨幅比上月扩大，涨幅在0.5％以上的城市有15个。有分析认为，无论从涨幅还是比例来看，可以说楼市在6月迈出了回暖的第一步。

但城市之间的分化依旧明显。国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读数据时表示，分城市看，一线城市需求较旺，成交量增长较多，新建商品住宅及二手住宅价格涨幅远高于二三线城市。二线城市房价总体平稳，涨幅仍然较小。三线城市房价仍然下降，降幅继续收窄。

新聚仁机构策划总监李萌向北京商报记者表示，一线城市房价领跑就现阶段而言是较为正常的现象。“一线城市就4个，土地供应有限，供应一块就少一块，可谓寸土寸金。正因为一线城市土地稀缺性的倒逼，导致开发商在拿地时往往付出较高的代价，从而大幅度抬高了项目的土地成本。”李萌说道。

背景：二季度固投回落“去库存”明显

此前有数据显示，上半年全国固定资产投资增速比一季度回落2.1个百分点，而上半年的全国房地产开发投资增速也比一季度回落了3.9个百分点。而从2015年上半年的成交数据看，一线城市累计签约21万套，同比去年同期上涨了42.9%，二线城市也上涨了16.9%。有分析认为，在固定资产投资和房地产开发投资双双下降的前提下，房地产销售却在稳步攀升，主要是由于各地去库存取得了一定成效。

浙江大学房地产研究中心主任贾生华向北京商报记者表示，经济形势不好，投资就会跟着下降，在这种情况下，销售库存是正常现象，且二三线城市的库存量比较大，会采取促销等手段进行消化。

李萌则表示，开发商在经历了前两年大刀阔斧的拿地之后，目前已经开始集中放量了，再加上此前积压的高位库存，房企正面临着巨大的重资产无法变现的资金压力。今年以来，开发商缓下了拿地速度，转为集中力量去库存的销售策略。“去库存对于开发商而言，如同更换一次血液，能够让资金流滚动起来。”李萌说道。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，尽管销售量止跌回稳，但销售市场的回暖并未传递到上游施工建设环节，新开工面积同比依然负增长，房地产开发投资额也一路下滑。“全国房地产市场目前仍处在艰难的去库存过程中。”张大伟表示。

后市：稳中有升成下半年主旋律

“价格稳中有升是下半年楼市的主旋律。”李萌说道。她表示，受到国家政策和市场环境的影响，房价下行的压力会在下半年逐渐减缓，且鉴于近期股市波动较大，并不排除有投资需求的股民会将资金转而投资房地产。贾生华也向北京商报记者表示，下半年宏观政策会比较宽松，相信房地产销售也会紧跟其后。

专家对下半年楼市回暖的信心还来源于豪宅的上市。相关数据显示，北京上半年豪宅的成交量是2014年全年的2倍，更有报道称，我国将迎来一波豪宅上市潮。针对豪宅上市对楼市的影响，李萌认为，这是楼市回暖的一个重要信号，某种程度上可以说明房地产行业的政策环境正在有所好转。

在李萌看来，对比现阶段投资市场的不景气，将现金变为保值的不动产是个相对安全的选择，此外，还可以提升豪宅类消费者对房地产市场的信心。

国务院发展研究中心研究员张立群认为，下半年经济保持平稳增长的态势已经初见端倪。“从‘三驾马车’来分析，下半年房地产投资有望转稳、基础设施投资也将稳中略升，再加上消费将保持平稳、出口有望微升，‘三驾马车’将合力为经济增长提供支撑。”张立群说道。