任志强：为什么房地产未到拐点

经济观察网：近日，媒体报道，国土资源部将暂停对外发布全国供地计划，改由地方自行公布各省供地计划。

任志强：房价上涨根子就是2003年的18亿亩耕地红线，2003年以前，我们每年大概房价上涨大概3.5%，收入增长九点几，所以03年的时候，我们测算全国房价收入比是最低的，只有3.89。

限制土地红线以后，2004年就是“8.31”大限，开始土地招拍挂，之后房价就一路上涨。后期的房价上涨都和土地供应过紧有关，当然也和货币有关。现在很多人认为房价上涨只是因为发票子，最主要的还是因为土地供应过紧。

现在为什么土地价格不下去？如果是拐点，土地价格会下降。2008年，我们看到最先下跌的是土地价格，08年土地价格下跌，是因为07年土地上涨得太快。2007年11月，中央经济工作会议提出“两防”，防止投资过热、防止通货膨胀，所以这时候土地价格开始下跌，然后房价开始下降。

但是2009年，房价大涨的时候，为什么没人买地呢？是因为原来地压了一大堆呢！这是供求关系问题。所以09年土地价格并没有高速上涨，到10年土地才上涨，土地一上涨又推高房价上涨，这时候又开始压这头。10年房价涨得很快，然后11年、12年又开始限购。

房价上涨的同时，土地供应却下降了，所以生产就下降了，生产一下降，我就知道去年房价一定会涨。我是根据供求关系判断的。

所以涨到现在的结果，就是去年房价涨的同时大家买了大量土地，供应开始增加。因为房地产和养猪都有个滞后效应，养猪是9个月一个周期，3个月小猪，6个月成猪，180天出栏，房地产是三年或者两年才“出栏”，所以它至少要滞后一年半。我们现在快的9个月开工，12个月可以买房，至少滞后一年多，现在正是一年多周期的时候。

去年土地供应从负变正，房地产供应在今年开始增加，在部分地区供求关系实际上是转化了，转化的同时你又没有取消抑制需求的因素，就出现“认赔”了。

所以年初的时候，我提出警告，去年库存增加，是供求关系转化的一个表现。我不认为所有库存都一定是真实库存，库存里头可能分为两类，一类是永远卖不掉的库存，比如说远郊区、鄂尔多斯，这种地区在城镇化相当长一段时间内是消化不掉的，是“死库存”。

另外一部分库存，是不断增加的新库存，这些新库存实际上是决定当地房地产市场的供货。现在大部分过去供应量比较稳定、没有出现太短缺的城市，房价反而没有大幅度下降，过去供应短缺、房价上涨比较高的城市，当供给增加后开始出现下降。

我们城镇化速度每年增长一点几，可是去年房地产投资增长的速度是十几、二十几，暂时追不上，但是它们两个之间总会会有重合或平衡的时候。我们为什么这一波老是不平衡？是因为这边老是压着，它就不平衡。要是完全市场化，市场就自我调节了。

什么是拐点的概念？拐点是一直向下，如果你下来上去、上去下来叫波动。没有人把股市波动叫做拐点，是吧？房地产现在也这样。毕竟160多个城市房价还在往上涨。

从全国平均来看，局部地方可能有下降，局部地区可能有上涨，还是个波动关系，不是所有城市全都垮了。从大的背景来看，我们的GDP还是在保持7%以上的增长。从全世界房地产泡沫破灭的规律来看，都没有在经济高速增长的情况下出现，都是在经济低速增长的时候出现，比如说增长2%、3%，可能会出现房地产泡沫破裂，或房价会出现下跌，那可能是宏观经济导致的问题。

经济观察网：支撑房价上涨的因素还有哪些？

任志强：在世界各地发生房地产泡沫的时候，城化率是什么情况？我们城化率很低，而且在不断地补充城化率，日本、美国都是城化率很高的城市，出现房地产泡沫是因为它们没有后续外来的大量补充人口。

一个新的说法，美国这次出现房地产危机的一个重要原因是，布什要通过3000万人的移民计划没有通过导致的。这3000万移民如果转为正式美国居民的话，美国的房子不够用。中国现在后续的补充人口还多着呢，房价跌了，进城的人更多，后一波是不是会暴涨？

另外人口结构中家庭分裂在加速。适龄结婚的人口高峰仍在持续，23岁年龄人囗的最高峰在2015年，如果5年后的28岁结婚，就是2020年，这一段时期家庭分裂速度是加剧的。家庭分裂速度加速的时候，在全世界任何一个国家，都是房价上涨的，都是供求关系在短期之内可以平衡，但是长期之内还需要不断的波动。人口老龄化加速，也让家庭分裂加速。五普与六普的数据中一代人为家庭居住的比例从27%增长到38%。

最后，消费结构也正在发生变化。2011年时商品房销售额第一次超越了食品销售额，到去年商品房销售额已经达到8万亿，食品销售额还是5万多亿，2013年两者的差距超过了30%。家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速。从家庭个人来说这个比例变化，住房消费是越来越多，有1000块消费可能800块钱吃饭，到你收入1万块钱的时候，你绝不会拿8000块钱去吃饭。在美国食品消费已经在第四位了，我们的住房消费也可能慢慢变成第一位，欧洲、日本住房消费都是第一位的。与国际相比，我们住房消费比重还有3倍的增幅余地。

经济观察网：那您对现在的房地产市场怎么看，您看好吗？

任志强：我当然看好啦！你们别搞错了，开发商如果不看好中国的房地产，他就不干了，因为这个投资一失败就崩啦。所以我一再强调他不是养猪，那个猪周期短，这个是长周期的。