济南市城市经济研究会举行换届选举 马忠汉任会长

山东省建设厅 杨振同处长

会议期间，各个成员还对《济南市城市经济研究会理事会章程》进行积极探讨，就章程内容进行了修改和建议。山东省建设厅杨振同处长还对促进房地产经济发展做总结报告，并就山东城镇化建设发展发表了观点。

房地产市场发展离不开城镇化

改革开放三十年来，国家政策一直在调整当中，国家在政策的制定和实施上也存在很多不确定性，而房地产业的发展与城镇化始终是紧密结合的。

2011年山东的城镇化率就已达到50.95%，到2012年上升到52.43%，2013年达到53.76%，山东城镇化率平均增速是1.6%，而全国城镇化的增速是0.8%。据数据统计显示，山东的城镇化一直处于健康持续的发展中，没有大起大落。

今年二月份召开的全省城镇化会议上，政府制定规划争取到2020年山东的城镇化率达到63%，而相较于欧美发达国家来说，城镇化率达到70%便已经进入高速发展阶段。

同时，城镇化发展也会带来一系列相关问题，现在很多城市居民就反映要到农村盖房。据估计，山东每年城市新增人口为100万人，这些新增人口中很大一部分来自于大学生就业，另一方面便是进城务工人员。在过去十年的时间里，山东城镇化总人数已达到1200万。

新增人口是拉动城市房地产业发展的主要因素，另外城市本身对旧房改造也有一定的刚性需求。山东房地产泡沫比较低，发展相对稳定，济南的房地产均价在八千元左右，而青岛则达到九千元左右，这个数字基本符合山东的实际，和山东居民的工资收入，经济状况以及人口、土地分布状况基本吻合。

国家发改委指出，房地产市场目前处于调整期，并将长期符合国家经济形势的总体发展，不会出现大起大落。原先一些大的房地产公司，随着房地产市场的冷却，这几年也出现了萎缩。首先是资金链的断裂，出现了优胜劣汰的现象。目前山东的房地产公司，主要集中在外省一些较大的房地产商，例如恒大和绿地等集团。

城镇化建设的关键在土地

山东城镇化建设提出要建立城乡统一的建设用地市场，而房地产市场的健康发展并不能仅仅依靠政府的力量。土地是属于国家和政府的，国家一直实行的是二元化土地政策，即国有土地和集体土地政策，因此政府对房地产市场并不能起到很好地调控作用，尤其是农民在现有的土地政策中并不能很好的获利。

关于土地使用权问题，七十年以后土地的所有权问题是我们迫切需要解决的。土地使用税在现有法律上是合法的，而政府要发展，房地产市场要发展，土地改革将会成为所有问题的关键。因此实现土地私有化就显得尤为迫切，在未来土地私有化改革也将成为大势所趋。

国家从2012年开始加强保障房建设，李克强总理也在2012年5月底提出要全面推行保障房建设启动仪式。保障房主要是针对低收入家庭，为低收入的家庭提供住房保障。2014年全省的保障房数量已达到一万套，同时城市棚户区改造工作也在积极有效的进行，国家从各方面确保低收入家庭的住房保障。

房价持续上涨 买房需谨慎

自十八届三中全会提出改革以来，国家各项工作一直在相继落实，再过五年各项政策也将会具体实施。现在国家面临着事业单位和公务员的工资改革，而工资上涨将从侧面反应出社会物价也要进行相应的调整，所以房地产的价格也会保持上升的增长态势，未来十年将是中国房地产发展的黄金十年。

另外国家还将改革房地产税，如果一旦实行，房地产价格可能会出现适当下调，但总体趋势还是会保持上涨。虽然北上广城市吸纳人口的能力将强，但房地产泡沫现象也较为严重，另外受地段和配套设施等相关因素的影响，房地产市场价格也会出现相应的调整。老百姓在买房子的时候一定要多考虑、多研究，包括最近小产权房出现的一系列问题，告诫我们一定要保持理性，在法律权益的保障下合理购房。

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