房企“欠税”风波发酵48小时 官方权威注解

原标题：房企“欠税”风波发酵48小时 官方按捺不住抛权威注解

房企“欠税”风波发酵48小时后,官方机构终于按捺不住抛出了权威注解。昨天下午,国税总局回应称,针对近日引起社会关注的有关人员对土地增值税欠税的巨额推算,是对税收政策和征管方式存在误解误读。

税总:巨额“欠税”属误读

昨日,税务总局财产行为税司负责人就土地增值税政策和征管情况答记者问时表示,根据我国《土地增值税暂行条例》及其细则,目前对房地产开发企业土地增值税实行销售时预征、项目终了进行清算,多退少补的制度。预征一般按照销售收入的一定比例征收,预征率由各省级税务机关按照规定区分不同类型房地产确定。记者了解,北京就实行差别化土地增值税预征率政策,征收比例为2%至5%。

国税总局同时强调,已连续几年对北京、上海等21个省市进行督导检查。2010年,全国各土地增值税税收同比增长77.6%;2011年增长61.4%;2012年增长31.8%;2013年1至10月组织收入2710.78亿元,增长22.2%。由此可见,土地增值税征管力度是逐步加大的。

昨天下午,中国房地产业协会召开关于土地增值税的紧急会议,以“全联房地产商会”名义发布声明称:从目前报道披露的信息,尚不足以推论出漏税结论,更遑论数额之巨,不免有耸人听闻之嫌疑,为此,我会已决定联合有关机构,彻查相关房地产企业纳税情况。

中国房协副会长朱中一针对3.8万亿元的说法,给出不同数据:2005年到2012年国内A股的上市房企平均毛利率依次为26.01%、28.71%、33.78%、36.46%、35.47%、37.79%、39.92%和33.37%,且上市公司一般盈利水平相对较高,律师李劲松按55.72%计算与行业整体水平有偏离。

猜测:土地增值税是否改革?

自“欠税”风波后,地产股便遭受重挫,至昨日收盘并未涨回。外界更为关注的是,土地增值税未来是否会改革。

税务总局最后承认,土地增值税目前还面临着一些困难和压力,主要反映在:由于房地产行业经营情况复杂,土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况,税收征管难度大并容易产生执法风险。

三中全会的《改革决定》中要求:按照统一税制、公平税负、促进公平竞争的原则,加强对税收优惠特别是区域税收优惠政策的规范管理;加快房地产税立法并适时推进改革。朱中一认为,十八届三中全会明确健全房地产税的立法,将来怎样开征房产税,土地增值税、企业所得税之间有没有重叠,这类问题都需要考虑。

土地增值税清算

土地增值税清算条件分两类:一是必须清算的情形,包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形,包括已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的;取得预售许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人注销登记的。在项目达到清算条件后进行土地增值税清算,得出房地产项目实际应缴的税款,与预征的税款比较后,多退少补。