外资私募再次集体发力中国地产投资

过往几番进出，屡屡得手

胡中彬

在PE行业的一片萧瑟声中，频频闪现的外资房地产基金身影及时常出现的大手笔募投资打破着业界的冷清。被淡忘一年有余后，拥有外资背景的房地产基金们重新在中国市场占据主导地位，其表现自然也异常显眼。像黑石、凯雷、华平、中信资本等近期都在房地产基金方面有着突破性进展。

外资投资机构对中国房地产市场的态度无疑是一个重要的风向标。而在过去数年间，外资基金曾在中国的房地产市场投资中“几进几出”，并被认为屡屡踏准了时机，赚得盆满钵满，此番的集中发力，颇有在金融危机后再次发力中国房地产市场的架势。

值得关注的是，在投资策略方面，外资房地产基金出现了一定的调整，几乎齐刷刷地将目光都转向了商业地产方向。

外资再赢先声

6月17日，中信资本控股有限公司宣布其第四只房地产基金——中信资本中国零售物业基金已成功完成募集，该基金金额达6.83亿美元，超出了其原定6亿美元的募资目标。

中信资本董事长兼首席执行官张懿宸表示：“基金获得了现有及新进投资者的高度认可，投资者的积极反馈证明了市场对于具有竞争性的房地产投资战略的殷切需求。”

无独有偶，另一些大牌的投资机构们也通过募集新的基金展示其对房地产市场的投资兴趣。外媒报道称，已经成为全球最大房地产投资商之一的私募股权公司黑石集团，计划筹集40亿美元房地产基金，专门投资中国和其他亚洲市场。

据悉，这是黑石首次只专注于亚洲市场的房地产基金，40亿美元的目标规模是该集团最初透露的筹资规模的两倍。此外，该基金也将成为亚洲最大房地产基金。与该公司全球及欧洲基金类似，这只新的亚洲基金将灵活投资于各种房地产公司的股票和债券。

7月2日凯德商用称，公司将成立一只10亿美元的私募股权基金，用于投资中国的零售商业地产开发，这也是凯德商用迄今所设立的最大规模的地产基金。

除了频频在募集资金方面的惊人表现外，这些房地产基金们在项目投资上也表现出了异常活跃的态势。

一个细节是，对于是否看好中国房地产的问题，在今年博鳌论坛上，来自国内外的12位顶尖投资机构负责人有10位坚定举手表示看好，只有泰丰资本首席财务官ChrisB　arnes认为中国房地产在形成泡沫。黑石集团高级董事总经理、大中华区主席梁锦松也表示，“黑石非常看好中国房地产的长期表现，投资很多，除了住宅地产，其它跟地产有关的物流等也都有很多机会。”

近期，仲量联行的监测也印证了外资对中国房地产市场青睐的判断。仲量联行发布的《全球资本流动》报告专门对亚太地区商业房地产指出，今年一季度，与日本、中国香港、澳大利亚三个房地产投资的热门地区主要是本地投资者相比，中国市场得益于大量跨境交易推动。“中国内地取得了36亿美元的投资交易量（环比上升62%，同比持平），这主要得益于大量跨境交易的推动。在2013年第一季度，跨境交易的份额升至总交易量的65%左右。”

这些动辄数十亿元人民币的基金频频闪现，与中国PE行业当前冷清的格局形成了鲜明的对比。

还是商业地产

“外资基金其实一直比较看好中国房地产市场的投资机会，此前表现平淡主要还是受到金融危机的影响，募资和投资都进入到了低谷阶段，过去一两年时间，很多外资基金都在募集新的基金，但受到全球金融危机及欧债危机的影响，基金的募集速度放缓，所以过去两年时间外资基金就显得比较"低调"了。”一位人民币房地产基金合伙人称。

事实上，多家外资房地产基金对记者表示，其对中国房地产市场的判断并未发生过根本性的变化，投资的“几进几出”主要是受到自身募资情况以及中国市场投资标的估值的因素，表现出了起伏。而值得关注的是，在投资策略方面外资房地产基金也出现了一定的调整，几乎齐刷刷地将目光都转向了商业地产方向。

中信资本房地产基金自2011　年底完成首轮募集后，该基金已成功在旗下开发的三个项目中投入约2.5亿美元的资金，包括湖南长沙悦方ID　Mall，还有将于第三季开始动工的位于安徽合肥及上海的两个开发项目。该基金计划未来进一步投资四至五个零售物业项目，投资区域重点放在可辐射周边区域、零售物业设施发展空间巨大的国内二线城市。

凯雷集团在5月底宣布收购苏州印象城和杭州古墩印象城49%股权。这两处区域性综合购物中心由中国大型购物中心开发运营商深国投商置拥有和管理。此次投资由凯雷亚洲房地产基金的团队实施。

凯雷投资集团董事总经理、凯雷亚洲房地产基金主管李准桓表示：“目前中国家庭的可支配收入不断增长，城镇化持续发展，人口结构发生变化，政府也在努力推动内需。这些因素将继续推动中国零售业的发展，对印象城购物中心这样的零售地产的租金和资本价值产生积极的影响。我们对中国快速发展的零售业前景抱有信心。”

曾在中国房地产投资中赚得盆满钵满的华平投资，也有三笔房地产行业的交易在今年对外宣布，这也是华平投资今年在国内公开宣布的所有投资项目。在年初宣布投资地产相关公司同昌盛业、魔方酒店管理外，6月底宣布投资另一家商业零售企业重庆砂之船实业（集团）有限公司。这三家公司也几乎都是商业地产相关的项目。

上述外资地产基金人士认为，在国家人均GDP处于5000美元到2万美元之间的时期，房地产是一个成长型行业，而住宅在房地产领域仅仅是个小的类别。美国的住宅地产公司上市的很少，主要是物流地产、商业地产等等，商业地产可提供比较稳定的现金流，这也是我们目前比较关注的领域。

事实上，在很多大型外资PE机构的投资策略中，房地产并未被列为一个单独的领域进行划分，而是被纳入到了消费零售领域，其将房地产业务更多的是结合其消费零售方面的能力来进行评判。

一家外资地产基金相关人士坦言，对内地住宅市场基本上已经不敢碰了，风险过大。

毋庸置疑，最近这几年，住宅类房地产项目一直表现在强力的宏观调控下中规中矩，与此同时，商业地产则迎来了快速发展期，城市综合体遍地而起成为了商业地产快速发展的一个缩影。而一时间，商业地产泡沫的议论甚嚣尘上，甚至连张欣也在公开采访中表示，中国商业地产已经没什么前途了，她转而成为美国纽约通用大厦的股东。

对于外资基金而言，他们偏好于国内一线城市这种比较成熟的市场；此外，对城市综合体、购物中心等商业地产项目，则更偏向于二线城市的核心优质资产，毕竟一线城市核心优质的商业资产可交易的非常有限，而二三线城市还处于一个快速的城市化过程中，包括居民消费习惯的进一步改变、个人可支配收入的增多等因素都是外资基金所看重的。

6月底，上海宝山万达广场在开业第二天，就因为前来购物消费的人流量过大，而造成了当地交易的拥堵。宝山万达广场是万达集团在上海继五角场、周浦、江桥后的第四座城市综合体。这些迹象仍然让投资人相信商业地产潜力还有很大可挖掘的空间。

而从外资基金投资商业地产的模式来看，基于商业地产本身，主要还是以某个具体的项目进行投资运作，而比较少去投资一个平台型的商业地产企业；而除了纯粹的购物中心类商业地产外，物流地产、旅游地产等相关的商业地产类项目同样受到投资人的青睐。

当然，在外资对商业地产投资机会大肆掘金之时，本土房地产基金发展的势头同样不可小觑，今年本土的人民币房地产基金规模也出现了较大的提升，但相比而言，本土房地产基金在募资能力、运作模式、投资方式均和“财大气粗”的外资基金有较大的差距，以“明股实债”方式投资者居多。