险资与地产在一起 银行去哪儿？

从股权到项目，从资金投入到联合开发，险资正在以前所未有的速度和规模进入地产业。就在市场还在热衷探讨前海人寿夺取万科第一大股东之时，安邦保险斥资78亿港元收购远洋地产20.5%的权益，成为第二大股东，与此同时，安邦再度举牌万科，持股超过5%。而在险资入股上市房企的同时，房企也在保险业跑马圈地。保险公司与上市房企联姻，对上市房企和银行来说，究竟意味着什么？

近来，安邦、前海等险资频繁举牌地产股。险资联姻房地产，让外界产生了更多联想。与这种火热相比，银行、信托等却陷入一个低潮。

一位刚从全国某股份制银行成都分行副行长位置跳槽到一家信托公司任成都分公司总经理的经济学博士深有感触地说，目前银行基于风控还在上浮对房地产贷款限额，大量险资进入地产，对银行不是一件好事。

在一位地产私募高管看来，险资布局地产对房企而言多了一个低成本渠道，但仅限于前50强，更多中小房企仍需其他渠道。

金融与地产“冰火两重天”

今年3月份以来，央行接连降息、降准，一线房企相对以往的销售回款明显加速，资本市场也颇为给力，除了定增再融资开闸之外，即便是重大资产重组附加配套再融资也可实现1：的比例。

上市房企发债融资也呈井喷之势，其资金成本也成下行趋势，比如万科此前发行的一只公司债资金成本仅3.5%，已低于同期的国债收益率。即便是海外上市的内房股，也回归境内频繁发债。

今年3季度以来，“资产配置荒”席卷全行业，成为一个热门话题，这与两年前国内金融体系的流动性紧张形成了截然相反的局面。

上述经济学博士说，中国经济明年增速还会进一步放缓，也将是银行不良资产呆坏账风险暴露非常明显的一年，目前银行参与合作较多的是政府平台公司或项目贷款，比如当前较热的PPP项目。

“目前，银行还在继续上浮对房地产的贷款限额。”上述经济学博士介绍说，虽然决策层针对房地产提出了意在“去库存”的“歼灭战”，但房地产区域性、结构性风险仍不容忽视。

从房地产信托规模来看，截至今年3季度末，涉及房地产的信托余额为1.28万亿元，占信托总规模的8.96%，但去年底时，该项余额接近1.31万亿元，占信托总规模的10.04%。

作为房地产信托创新方向之一的基金化房地产信托，去年底时余额约为119.4亿元，但今年三季度末时余额已降至42.3亿元。

与之相比，险资大肆布局地产，除了安邦保险、前海人寿等举牌万科等大蓝筹地产股之外，像平安不动产频繁参与房企拿地、地产项目收购等，被业内称之为“隐形地主”。

险资跑马圈地

当前，银行、信托等针对房地产融资呈加速收缩之势，这让险资放开手脚，试图跑马圈地。险资成本虽低廉，但也并非看上什么就投什么。

五牛基金高级投资副总裁陈国华向《每日经济新闻》记者表示，在房地产行业，与银行、信托、基金子公司等间接融资渠道相比，险资往往以股权投资形式直接为房企注入了低成本资本。

去年，成都江宇天府城一度陷入开发困局，华夏人寿后来直接出资2700万元参股其项目公司，今年引入金地物业后被盘活。

从平安不动产来看，除了入股房企成为战略投资者之外，更多的动作是与房企组成联合体拿地或后续参与成立项目投资公司。

去年，保监会已发布了“国发〔2014〕29号”文件，意在推动险资参与设立资产证券化，直接对接存量资产。令外界担忧的是，随着险资巨头大举渗透，房地产会不会被其“通吃”？银行系甚至券商资管、基金资管等也会被逼出局？

上述经济学博士认为，大量险资进入地产，这对银行、信托都不是一件好事。他举例说，几个星期前，某保险公司分行老总过来跟他一起洽谈项目合作，但后来没音讯了，人家直接投其他项目上了。

不过，四川信托研究部一位不愿具名的人士并未感到过分悲观，他告诉《每日经济新闻》记者，这可能有一定影响但不绝对，像恒大通过集团发债成本很低，但为了加快推进个别项目建设，集团基于统一调配财务的压力，某些区域的具体项目成本可能较高，可能借助信托。

前述不愿具名人士说，信托公司也在调整业务结构，从融资型转向投资型，比如做一些股权投资类项目，分享部分浮动收益。

前述经济学博士指出，这是金融资本向产业资本的套利行为，由“债”转“股”，但买单大的还是金融机构，以配合下一波产业并购。

在陈国华看来，险资入股地产，资金成本低但要分享项目清算收益，银行开发贷虽有成本，但不会分食利润，险资多与50强房企合作，而更多的房企暂无机会。

助推地产金融创新

亚信控股集团董秘荣腾洪表示，房地产市场变化，保险是资本之王，结合资产和保险相宜保障的新理财产品会层出不穷，金融房产实为保险理财产品“比比皆是”，地产金融未来在新经济的产业定位，产品会以房地产发展商的需求来设计。

实际上，险资与地产的一拍即合，让外界感到一个最为直接的反应就是养老地产类产品或将进入一个爆发期。

据了解，较早涉足全球保险领域的复星集团去年促成了复星地产旗下健康蜂巢平台对接复星保德信人寿，其模式是客户通过购买复星保德信相应的保险产品，储备养老年金，复星地产则承诺客户未来入住“复星养老社区”的权益。

去年6月份，保监会对外发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，也即是所谓的“以房养老”模式，试点城市包括北上广及武汉等4个核心城市。

上述政策出台之后，保监会专门解释说，此举只是通过市场化手段运作的一种补充养老方式。

中国地产金融联盟执行会长、黄金湾投资集团董事长申威表示，下一步国内以房养老会有所推进，在地产营销上，部分叫好不叫座，多为挂着养老噱头。

记者注意到，平安好房网以互联网地产金融平台向景瑞、协信等全国众多房企推出“首付贷”模式，帮助房企去库存。陈国华说，像平安等险资在线上基于成本低主要抓取中小客户，推地产互联网产品，而在线下主要抓取高端客户。

不过，申威认为，即便是算上险资，当前房地产金融创新仍然离不开大的金融政策创新，如果金融政策甚至制度上难突破，房地产金融也很难走得远。