万达借力众筹 商业地产“变轻”

万达轻资产转型再进一步，这次是最近房地产圈热门的众筹模式。万达近期联手旗下快钱平台推出商业地产众筹项目“稳赚1号”，千元起投，预计年化收益12%。用众筹资金支持未来新建万达广场的成本，为万达节省大量资金，也为投资者提供了一种新选择。不过这种互联网金融众筹尝试所存在的风险也不容忽视。

千元投资万达

1000元就可投资参与修建万达广场？过去在房地产这个资金密集型行业无法想象，“互联网+”时代让不可能成了可能。6月8日，由万达集团、快钱公司联手打造的万达互联网+金融业务正式落地，双方共同推出中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”。万达表示，“稳赚1号”每份众筹金额为1000元人民币，认筹起点为1份，最高认筹1000份即100万元。根据产品介绍，募集资金将直接投向各地万达广场建设，投资人则获得这些广场的收益权，享受商铺租金和物业增值回报，预期年化收益达12%以上。

万达将“稳赚1号”形容为类REITs（房地产信托投资基金）产品，用众筹的名义来发售，实质上则是运用创新的互联网金融方式，以突破传统商业地产模式获得融资。“稳赚1号”标的为万达商业地产2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内城市商业广场项目。

在快钱首页对“稳赚1号”的产品描述中，该项目期限不超过7年，众筹规模10亿元，项目众筹期为2015年6月9日至6月15日，项目成立日为2015年6月18日。预期收益率中，净物业收入分配预期年化收益6%，每年收益派发日发放，物业增值收益预期年化收益率6%，将在退出时一次性发放。

在退出方式上，“稳赚1号”的投资者有三个选择，一是未来项目通过REITs或其他方式上市，二是向第三方转让相应权益或自有租赁物业，三是发起方万达集团于第7个收益派发日之前回购。投资人可以在项目成立三个月后在快钱信息平台上进行报价再转让，将持有份额交易给其他投资人以获得现金。项目成立满一年后每年的6月20日至6月29日促成机构收购，快钱信息平台负责联系有意向的机构参与收购，收购价为每份预期不低于1030元。

轻资产转型

众筹被认为是万达在REITs正式推出前的代替举措。2014年底，王健林提出万达集团第四次转型的方向是轻资产服务型企业。在此之前，王健林也在不同场合强调轻资产模式对万达的意义。

作为房地产标杆企业，万达的产业链几乎覆盖了整个地产链条。从物业租售、自有商业品牌、住宅、酒店、写字楼、商业物业、商业管理和运营、规划设计等，万达在地产行业形成了自己的独特模式。在商业地产领域，万达凭借订单式招商、运营和可复制的建设模式进行滚动开发，快速成为国内商业地产老大。这种模式在早期推动着万达的迅速扩张，在与诸多商业伙伴联手的同时，万达还自己成立了院线、百货、KTV等子公司，进一步完善自身产业链。不过随着规模越来越大，万达所面临的资金瓶颈也近在眼前。

以往开发中，万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和物业抵押贷款等，相比于住宅地产，商业地产的一大特点就是回报周期长、回报率相对较低，万达以前的应对是依靠销售综合体中的住宅和写字楼部分分担现金流压力，但在2025年要开业1000家万达广场的宏伟目标前，依靠以前的资金模式肯定是“玩不转”的。万达的轻资产转型势在必行。

“现在有句名言，生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事。万达要在五年之内做到足够大，彻底排斥掉竞争对手，万达是在挖更宽更深的护城河。”王健林表示，2016年还将开业50个万达广场，其中超过20个是轻资产，2017年后万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。

在轻资产的方式上，今年1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场，算是一个B2B的尝试。而此次启动的众筹，则是一种C2B的尝试，值得一提的是，“稳赚1号”除了普通投资者，还有大量的机构投资者认筹。6月13日的快钱该产品认筹页面上，标注的“今日已售罄”，显示着该产品的受欢迎程度。

风险需规范

虽然有万达这个世界上最大的不动产企业之一来“背书”，但是万达在通过众筹进行轻资产转型的尝试依然引发了一些争议。“稳赚1号”给出的预期年化收益来源于租金收入和物业增值，这两种获利方式都无法做到完全确保收益。

万达给出的投资风险提示书也表示，本项目存在由于特定原因无法实现预期收益和投资本金保障的风险，受管理人员经验、技能、判断力、执行力等方面的限制，可能对自有租赁物业的运作及管理造成一定影响，并因此存在影响预期收益的风险。

新金融记者从天津万达了解到的信息是，天津目前并没有项目在“稳赚1号”的投资计划中，天津万达公馆商业单元以对外出售为主。目前主要出售六纬路一侧商铺，均价4万元/平方米。“沿海河一线的商铺由于此前设计户型太大，不符合市场需求，目前正在进行分割整改，预计后期会推向市场。”天津万达公馆销售人员对新金融记者表示，投资商铺比购买住宅对投资者专业性要求更高，也需要更强的抵御风险能力。

从天津及全国蔓延的百货业关店潮，再到除少数一线城市外，二线城市大面积空置的写字楼，都显示着投资商业地产的风险。世邦魏理仕研究显示，2014年四季度，二线城市写字楼的空置率平均在25％左右，在有些城市，计划新增供应甚至超出目前的存量总和。万达预计通过众筹开发的商业体大多集中在二三线城市。业内人士表示，万达通过众筹实现“以小博大”，避免触发政策红线，有利于减轻企业资金压力，但相比机构投资者，如何保障抗风险能力更弱的个人投资者权益，还需要探讨。