为什么说我国房价基本无泡沫？

原标题：专家：为什么说我国房价基本无泡沫？

近期有文章说，中国人口红利时代结束了，所以房价泡沫将会破灭，正如当年日本的悲惨故事。还有人说，2014年是中国房价长期下跌的开始。

其实中日之间楼市的对比，以及对中国房价的悲观论调，已反复出现十年左右了。很多学者专家，动不动就拿国外的泡沫，来吓唬中国楼市。你们果真仔细比对国内外情况吗？我比较的结果是：我国房价整体基本无泡沫！

房地产泡沫，永远是经济学界、房地产界，乃至于全社会所关注的话题。过去十年，诸多专家学者炮制出“中国楼市泡沫论”，结果一个接一个被现实惨败。近期，诺贝尔经济学奖又有新得主，其中之一的是美国人席勒。跟风的中国媒体，很快翻出来2009年和2011年席勒来访中国时，曾指出：中国房地产泡沫严重。

迄今为止，经济学界对经济泡沫尚无标准定义，有点权威的是经济学家金德尔伯格于1978年提出的：“泡沫可以不严格地定义为一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。”这一定义意味着：只有资产价格才会出现泡沫，消费品价格即使涨得再快，也不会形成泡沫。原因也简单，消费品市场中不可能出现大规模的投机行为，比如，在某些年份猪肉价格狂涨的过程中，也没什么投机收购猪用以囤积。但作为资产的房地产就会出现囤地、捂盘等现象。中国股价，也会在2007年一路飙升，最后达到6124点的“喜玛拉雅”，现在看起来还得仰着脖子看。

房地产天生容易滋生泡沫的三个基因

第一，房地产的区域性强。不动产的特征是，不能移动，房子没法像电视机一样被到处搬运。最重要的是，各个地区的土地多寡不均，从而导致供给难以很好地匹配需求。比如，北上广深这类一线城市，人口上千万，可土地没多少，可以用于盖房子的城镇国有建设用地更少，住宅需求规模大，而地广人稀的新疆，有地也帮不上北京的忙。其结果是，房价泡沫往往具有区域性，比如历史上日本、美国的房价泡沫，多发生在大都市圈。再如，市中心的土地稀缺，郊区再多地，也无法拉低市中心的房价。

第二，房屋生产周期较长。短期内供给难以有效增加，也即供给弹性很小，容易被炒家制造“买不到”的市场恐慌。前些年，在我国CPI高涨时段，“蒜你狠、姜你军、豆你玩”轮番出街，但一般第二年就消失无踪了。主要原因是生产周期短，几个月后，农民伯伯就能迎利而上，扩大种植面积，其后一哄上市，结果是价格暴跌。而住宅，从拿地，到审报各种建筑规划、设计批文，再到开工、建设，一般需要1-2年左右，才能预售上市。更重要的是，房子一旦建成，屁股下面那片地，几十年内、甚至几百年内，就不能进行二次生产了。而一块农地，一年一般可以生产二三次。

第三，房地产的价值不易判断。关于房屋价值，有很多评估机构，专门从事房地产估价业务的。从学术上讲，可分为市场评估法、收益估计法、成本评估法等。但当房价处于快速上涨期时，三种方式皆不管用了，预期在主导着买卖双方对价格的判断。这就需要将预期价值折现来计算，而预期的合理性很难把握，投资投机者正好混水摸鱼。在近几年调控房价的过程中，有些地方政府干预市场的热情很高，出台政策，要求按成本核算，比如开发商只能按不超过10%的利润率定价卖房。结果往往证明，这种作法很荒唐，在市场面前只是碰一鼻子灰。

房地产泡沫的“幕后推手”

以前中国有种罪，叫“投机倒把”。后来，立法者终于明白，投机是市场经济中难以避免的现象，1997年《刑法》中将其删除。投机需求，几乎所有商品、尤其是资产价格暴涨的主要推手。房地产亦如此，只不过该市场中，投资和投机两类需求的界线不太清楚，有些人纯粹抱着今年买、明年卖，甚至是仅仅是为了炒一个“购房号”；但同时，也有很多富裕或中产家庭，买了房子后并不急于转售谋利，或者出租，或者空着，或者仅仅抱着“以后可能会住”，这种需求更适合定义为投资需求。而在房价快速上涨阶段，在少量投机需求的带动下，投资需求会突然放量，其性质也就与常态下的投资需求有所差异了。

房地产泡沫的制造者，正是投机者和部分偏激进的投资者，在他们的推波助澜之下，很多自住客也良性的投资者也盲目跟进。2004年，著名的温州炒房团曾把上海楼市折腾得雾烟瘴气；2007年，深圳本地及香港投机者使房价整体暴涨50%以上；2009年，鄂尔多斯的房价被当地土财主们捧上了天。彼时，这三个城市很多楼盘的投资、投机性购房比重高达50%以上，远远超过20%的国际警戒线。是泡沫总归要萎缩或破灭，其后，这三个城市的房价都出现一定的下跌，其中部分投机者被套，甚至房子沦为负资产。

进一步分析泡沫形成的要素。在推高房价、形成泡沫的过程中，心理预期、羊群效应、资金支持三者缺一不可。心理预期是指房价看涨预期，最典型的当属1980年代后期的日本，当时很多人都认为日本经济神话仍将沿续，东京地价将只涨不跌。在大家都认为房价还会更高的情况下，并且在投机者的示范下，更多人加入购房的行列，形成羊群效应。典型案例是1920年代美国佛罗里达州出现的楼市热潮，发展到最后，连一向谨慎的银行家都忍受不住诱惑，投钱炒房。房地产投资本身所需资金门槛较高，没有大量的资金支持，根本不可能形成房价泡沫，而靠投资者自有资金也很难搅动市场，于是借贷炒房顺理成章，在诸多融资路径中，房贷政策最为重要，2007年之前几年的美国房价超级泡沫，正是由超低门槛的房贷政策吹起来的。