陈思进：中国楼市拐点来临的随想

原标题：陈思进：中国楼市拐点来临的随想

加拿大皇家银行风险管理资深顾问陈思进撰文：并不是房价下跌引发金融危机，而恰恰是持续的高房价引发金融危机、甚至经济危机。

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今年以来，中国楼市低迷已毋庸置疑。从各地媒体报道看，商品房成交低迷，降价甩卖的市况已从温州、长沙、杭州等二三线城市，向北上广深蔓延。北京二手房价格也已连续5个月下跌，北京部分新楼盘也不得不以打折的方式“以价换量”;而在上海、广州，楼盘降价现象也开始蔓延。

中国商业经济研究机构“中国指数研究院”最新的一份研究报告中得出结论，中国100个城市新建住宅平均价格环比连续上涨近两年后首次出现下跌。中国100个城市新建住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。

叫了多年的“狼来了”——楼市拐点，就这样突然不期而至;抑或更准确的说，终于必然地来临了!

自从今年2月杭州某楼盘出现“马年第一降”，价格一夜下跌，令人深思。因为这是在没有新增调控政策之下大跌的，而且是开发商和老百姓还普遍看涨房价的情况下突然下跌，下跌的幅度很大，远低于周边房价，尤其是开发商明知房价下跌会导致老业主闹事，却仍然一意孤行降价销售，甚至导致了地产股大跌的连锁效应。

这说明新楼盘开始面临价格压力，人们初尝了房价下跌的滋味，对购房的心理预期要变了。长久以来，投资是拉动中国经济最重要的引擎，约占GDP的50%，其中半数在房地产领域!比例不但超过欧美，也超过其它新兴市场，两倍于印度，四倍于拉美，渐渐地难以为继!

有道是“欲使其灭亡，必先使其疯狂”。这句话在资本市场上屡试不爽，很多投资产品都是在一路高飙之后，突然大幅下跌，即使背后有政府支撑，也无法改变其下跌的命运。比如当年的日本、南美和香港，近几年的美国、南欧、迪拜等国家，没有一个政府希望房价下跌，也几乎没有一个政府能阻止房价最终下跌。

就拿日本举例。上世纪80年代，当美国逼迫日元升值，国际对冲基金趁日元升值，卖空美元买进日元，疯狂涌入日本股市和房地产市场，这些用于投机的资金几乎全都来自银行。日本银行的储户坚信他们的钱是安全的，因为有日本政府在银行后面提供支撑。但日本政府与企业之间、企业与银行之间、银行与客户之间那种独有的关系，导致了宽松的金融制度。

不过是泡沫，就总归是要破的。日本银行一调高利率，国际基金纷纷抛售股票和房产，带着巨资出逃。这直接戳破了日本的股市泡沫，房价在当年就开始急剧下跌，跌势蔓延至全国，最后整个日本平均跌去超过70%，东京甚至跌掉了90%。二十多年过去了，日本的房价和最高价位相比，依然腰斩!

目前，中国楼市在经历了过去多年的疯涨之后，房价终于从一些三四线城市开始大幅下挫，甚至连一线城市上海，也出现了以7.2折“甩卖”的楼盘;广州亚运城楼盘突然降价近40%。面对楼市下跌，有不少经济学家担忧，若房地产市场进一步暴跌，建筑公司、家电企业、钢铁、水泥等大宗商品厂商都将受牵连，可能要引发金融危机。

这里必须要纠正一个误区：并不是房价下跌引发金融危机，而恰恰是持续的高房价引发金融危机、甚至经济危机。因为高房价带来的暴利，吸引了大量资本进入房地产行业，这阻碍了其它产业的发展和创造就业岗位，严重制约实体经济的发展。

例如4月23日，全球连锁超市巨无霸沃尔玛，宣布将关闭杭州朝晖店。对此沃尔玛亚洲区总裁贝思哲表示，今年将在中国关闭25家业绩不良的门店，包括上海殷高西路店、江苏盐城店、湖南常德店、重庆南滨店，以及马鞍山两家门店。当然沃尔玛的部分店门关闭有诸多的原因，而由于高房价带动租金上涨，无疑是迫使沃尔玛关闭门店的最主要的原因之一。

更合况高房价将增加国家市政、住宅建设，以及企业扩大再生产的成本，既损害了实业，也阻碍社会经济的可持续发展。之前提到，中国经济必须从投资型转向消费型，以消费来拉动经济增长。但是如果房价不回归至合理的价位，就不可能释放出有效需求，也就难以带动消费。

目前，呼吁政府救市的声音甚嚣尘上，这次政府会出手救市吗?依照中国目前的状况，有三种可能：

首先，像2009年那样的大规模救市，就等于加大毒瘾，楼市会在一段日子里出现回光返照，但药性过了之后，将会更大幅度的下挫;显然，这种可能的概率极其微校

其次，完全不救市使房价理性回归，经济会经历短暂阵痛，但戒毒之后，经济就能恢复可持续地健康发展;

此外，小幅微刺激，使房价慢慢地理性回归，那经济就会很长时间才能恢复健康发展。这种可能性最大，也是最切实可行的。

最后，论及中国楼市是否会崩盘。答案是否定的。因为崩盘是指系统性崩溃，比如美国这次此贷危机引发的金融海啸，造成了美国金融系统几乎崩溃。而中国央行系统比美联储更强有力，有足够的手段避免金融系统性崩溃，即使全国房价合理回归50%，也绝对不会造成中国金融系统性的崩溃!

总而言之，只有当楼价回归到合理的价位，才可使经济恢复可持续的健康发展!