沈建光：谁在加速刺破中国房地产泡沫

原标题：沈建光：谁在加速刺破中国房地产泡沫

中国房地产市场越来越令人担忧，房地产开工持续下滑，房地产销售旺季不旺，房地产开发投资降至低位，始于二三线城市的房价“下跌潮”也逐步向一线城市蔓延，房价拐点论扶摇直上。实际上，从国家统计局最新公布的70个主要城市房价走势来看，房价拐点已初见端倪，4月环比上涨的城市降低至44个，且涨幅最大的仅为0.4%，若此趋势持续，不难想象，5月房价或许便会迎来拐点。

中国房地产泡沫有多大，答案恐怕莫衷一是，但房价持续下跌对于中国经济与金融风险的压力，确是有目共睹的。可以看到，伴随着房地产市场遇冷，相关经济与金融运行风险也在显现。例如，钢铁、水泥、建筑材料等房地产上游行业持续低迷；家用电器、家具、建筑及装潢材料等下游行业相关消费正在减少，4月上述行业商品销售额分别去年同期下跌8.8、7.8、5.4个百分点；房地产相关收入如营业税、契税有所下滑，土地出让前景堪忧；金融风险不断上升，特别是房地产作为常见的抵押品，其价值正随房价下跌而缩水。

房地产是决定宏观经济走势的关键，房地产崩盘无异于经济硬着陆。当然，已有部分城市推出应对措施，希望通过松绑限购改变局面。但在笔者看来，问题的关键是货币政策。继今年以来决策层防范金融风险，规范影子银行以来，表内外资金同时趋紧的迹象越来越明显，不光是房地产开发贷款受到限制，就连首套房购房贷款也遭遇利率上浮与停贷。

这在笔者看来，是政策过紧的表现。尚且不论中国房地产泡沫化程度有多高，即便是房地产市场发展健康的国家，停止首套房贷款也会造成如果严格的信贷紧张，重创经济。因此，在笔者看来，改变过紧的货币政策，特别是保证首套房贷至关重要，否则紧靠限购松绑起到的作用将微乎其微，很难改变危急情况。

当然，这一期望如何能够落到实处，恐怕还需要分析问题本源。在笔者看来，当前商业银行之所以停止或减少房贷至少与两方面因素密不可分。一方面，是资金供给存在压力。这不仅体现在利率市场化与互联网金融的快速发展，对银行资金成本的影响。更体现在高额准备金、严格存贷比等考核限制，对于银行可贷资金的约束。

另一方面，利率继续攀高，个人购房贷款利率难以覆盖成本。个人购房贷款由于收益相对较低是首先被挤压的对象，出于逐利动机，银行资金往往选择投入利息更高的企业贷款和个人经营性贷款当中。

如此看来，化解上述矛盾还需从资金总量与平缓长端利率两方面着手。当前短期利率回落与企业资金紧张、实体经济疲软并存的根源在于资金过严的数量控制。因此，全面降准势在必行，越早越好。全面降准体现了货币政策由过紧转向中性，是平缓利率期限结构，降低长端利率风险溢价的重要举措。而从货币政策工具使用的角度而言，降准也可以相当程度上消除资金供给制约，缓解价格工具失效的矛盾，促进货币政策工具转向发挥价格型工具的作用。同时，淡化75%存贷比的考核，即便受制于《商业银行法》，短期内75％的存贷比取消不实际，但可考虑扩大存款额计算范围，延长考核期限。

此外，针对资金利率不断攀高的现象，这一方面与利率市场化加速推进有关，另一方面，也与一直以来存在的相当一部分财务软约束部门密不可分。这部分群体不仅资金需求量大，且对利率敏感性相对较低，是推高全社会融资成本的重要因素。不难推断，这些预算软约束部门大多为国有企业。因此，在利率市场化加速推进时，要做到切实降低实体融资成本与金融风险，必须加快结构调整和国有企业改革。如若不然，金融改革还需缓行，毕竟金融改革单兵突进，改革缺乏协调带来的系统性风险将是难以承受的。