张平：诺奖得主为啥也看不懂中国楼市？

原标题：诺奖得主为啥也看不懂中国楼市？

罗伯特·席勒

今年获得诺贝尔经济学奖的三位经济学家中，罗伯特·席勒与中国关系密切，曾多次到访中国，并多次提及对中国房地产的看法，称中国房地产泡沫严重。他曾说，"美国房价仍在下跌，我很担心它会跌到什么时候。家庭负债率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更换工作而转移到其他城市。中国房地产现在泡沫严重，如果和美国一样泡沫破裂的话，这将会对中国经济产生打击。"

那么中国楼市究竟有没有泡沫？笔者认为，房地产泡沫形成必须具备两个条件：一是房价连续大涨；二是投资投机性购房需求旺盛，或者说所占比例较高（比如超过60%）。所以一定要算上投资投机需求的积极、甚至狂热入市，才能形成泡沫。这类需求属"非理性"需求，在房价高涨时容易潮水般涌来，但当预期改革，房价下跌时，又如潮水般退去，从而加速房价下跌进程。显然中国楼市的泡沫相当巨大，世界罕有。

然而，作为诺贝尔经济学奖得主的罗伯特·席勒虽然一直看空中国楼市，而他的观点也给"唱空派"提供了重要的砝码。不过令人感到奇怪的是，国外的著名经济学家们对中国楼市的预测精准程度，远不及国内知名房产大佬任志强，拿任志强的话来说，国外学者们不懂得中国楼市，所以很难猜中！那么罗伯特·席勒真的不懂中国楼市吗？笔者认为，国外经济学泰斗们忽略了三大中国因素：

首先，低估了政府部门延迟楼市泡沫的能力。这些年来，中国楼市之所以屡调屡败，房价越调越涨，都是因为中央政府考虑到要保增长，没真正下决心将房地产泡沫往死里整。而对于地方政府来说，房地产方面的税收60%归其所有，当然也要遏力助推房价泡沫，至少希望将泡沫长期稳定在高位不破裂！

而对于罗伯特·席勒所在的欧美国家则不同，除了特殊情况下，一般政府之手不会频繁干预市场，所以大师们可以准确预测欧美国家的楼市何时崩盘，而预测不准中国的楼市泡沫。因为中国政府部门干预经济的能力十分强大。虽说政府干预经济有弊远大于利，同样也阻止不了房地产泡沫的崩盘，但是绝对有能力延迟危机的发生。

再者，房价泡沫的破裂，必然会在经济调整周期内，而绝不会在经济上涨周期中。在过去的10多年里，中国各主要城市的房价涨了5~6倍，平均每年房价至少涨幅超过50%，这不仅得益于房贷金融杠杆的逐步拉长，更得益于中国经济一直保持两位数的骄人增长。

在经济增长迅猛的情况下，很多国人对中国经济、未来收入增长持乐观态度，所以才敢于透支未来投资房地产业。而如今，中国经济虽然有所反弹，但这种反弹还是靠投资来拉，这种靠投资拉动的经济增长，恐怕不具备可持续性。这意味着中国经济未来要步入调整周期，人们的收入预期将出现大逆转，在这种情况下，罗伯特·席勒此时预测中国楼市出现盛宴落幕，概率远比经济上升阶段中要大得多。

最后，罗伯特·席勒还忽略了中国投资渠道不畅，真实通胀高企的特殊现实。在美国由于各种类型的金融投资品种繁多而冗杂，所以分流了很大一部分流入房地产泡沫的资金，再加上在美国拥有房产需要缴纳房产税。所以从2001年到2007年，美国房价最高只涨了87%，随后金融危机开始爆发，正因为美国房产泡沫远不及中国的严重，所以对美国经济的冲击也相对有限。

按照西方国家经济学泰斗的思维，当然不可能预见，中国楼市能在10多年内涨5-6倍，他们忽略了中国内地投资渠道相对狭窄，真实通胀率高得吓人这些问题，改革开放以来中国通胀率年均增长约为6.25%，民众在无奈之下，不得不选择投资房地产以期获得资产的保值增值。在全民豪赌房地产市场时，金融杠杆不断被拉长，房价涨幅让人惊叹也不足为奇，不过这样为未来房地产崩盘，造成的金融和经济危机埋下了深重的隐患。

中国楼市泡沫会破灭吗？答案是肯定的，这世上没有戳不破的泡沫，关键是什么时间。房地产泡沫的结局，可分为两种：

一种是泡沫比较大，只能任其爆裂，历史上日本、中国香港、美国、中国台湾、西班牙、爱尔兰等皆出现过。在主要城市中，房价累计下跌幅度，一般会跌去一半以上，下跌和盘整时间，都会超过三年；

另一种是泡沫较小，如果政府政策得当，不会破灭，通过几年的房价波动、阴跌，就能完成调整。如果政策没什么作为，则也会出现房价明显下跌，美国房地产就是阴跌不断。总之，房价泡沫一旦破灭，会对经济与金融形成负面影响，中国的房地产泡沫破裂后果更是可怕。

未来中国房地产泡沫很可能出现盛极而衰的拐点：

1、今年前三季度住户贷款增加3.07万亿元，其中，短期贷款增加1.27万亿元，中长期贷款增加1.8万亿元；如果把大多数中长期贷款视作房贷，那么经过预售等杠杆化手段之后，有超过2万亿的资金进入了房地产市场。而如今央行收紧已经信贷，房价已无大涨空间。

2、房产税即将开征。现在40个城市的个人信息联网已毕，未来在房产保有环节开征房产税已是大势所趋。

3、随着中央政府的反腐败的深入，一大批腐败分子将被查处，届时再加上房产税的扩围，会迫使大量的房源流向市场，形成供大于求的局面。

诺奖得主对于经济理论的高屋建瓴，并非凡夫俗子所能弄明白，但对于疯狂到变态程度的中国楼市，诺奖得主也未必能懂！因为罗伯特·席勒忽略了三大中国因素：

1、低估了中国政府短期干预房价的能力。2、没看清房地产泡沫崩盘应该在经济下滑周期内。3、忽略了中国内地投资渠道狭窄，隐性通胀居高不下的问题，中国民众投资抗风险欲望强烈。

不过，即便如此，国内房地产泡沫已呈强弩之末，盛极而衰的日子已经不远了。