冯海宁：稳定地价须动用“改革”这把刀

原标题：冯海宁：稳定地价须动用“改革”这把刀

9月25日，国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人，专题研究房地产用地管理和调控。国土部明确提出，要打好政策措施“组合拳”，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号。

近期，多地相继出现地王，不仅搅动了土地市场，也让房价上涨预期强烈。为此，国土部召集各地国土官员研究对策，并明确提出稳定地价、控制地王，此举及时而必要。

国土部这次对地王、高价地形成的原因进行了分析，指出一些地方政府默许甚至助推出现高价地，一些地方在债务压力下集中推出优质地块，这些分析比较到位。而开出的“药方”也会有一定作用，比如说国土部提出，出现地王的城市必须把加快供地进度作为四季度工作的重中之重，这样，就能缓解供需紧张，避免开发商争抢个别地块。

尽管稳定地价要打“组合拳”，既控制地王、打击囤地，又发动社会监督，但坦率说，还是没有击中高价地的“七寸”。在笔者看来，稳定地价必须动用“改革”这把刀，包括改革土地财政、改革政府融资、改革土地制度、改革住房制度等。如果不通过改革来解决土地市场问题，其他手段只能起到止疼的作用，无法从根本上让土地市场走向合理。

改革土地财政是一个老话题了，但并没有引起足够重视。改革土地财政，实质就是为土地“减负”，毕竟，土地承担了太多地方财政增收重任。正因如此，地方政府长期依赖于土地，难以自拔。

同时，还要加快改革地方政府融资制度。地方政府依赖土地还有一个原因是，既能通过土地来抵押融资，还能通过土地出让来还政府债务。只有改革政府融资渠道，才能减少土地依赖。目前，只有江苏出台《关于核定土地储备融资规模有关问题的意见》，以控制土地融资，其他地方政府还没有动静。

最重要的是改革土地制度。我们的城市化发展速度很快，对土地的需求很大，但土地制度还停留在过去，致使土地供需矛盾突出。我们的土地供应被政府垄断，而地方政府又对土地财政高度依赖，那么，地方政府就会利用垄断，通过控制供地节奏和供应量来推高地价以增加财政收入。由于我们的土地出让主要看价格，即“价高者得”，必然推高地价。

改革土地制度既能平衡土地供需关系，也能改变市场预期。尽管部分地方正在进行土改试点，但步伐太小，不能适应发展需要。在笔者看来，如果不能按照时代发展要求和民间呼声改革土地管理法，地价、房价很难稳定、合理。

由于房屋与土地的特殊关系，商品房市场过于疯狂，而保障房市场的温度还不够，只有把保障房与商品房提到同样的高度，才能为商品房市场降温;只有对市场权力与政府权力进行清晰界定，地方政府才不会既当“裁判”又当“运动员”。