李宇嘉：以服务均等化抑制核心城市房价失控

原标题：以服务均等化抑制核心城市房价失控

本打算以限购、限贷等行政性干预措施暂时稳定住房价，为长效机制构建腾挪出时间，但今年以来主要城市房价面临失控式上涨，让管理层坐不住了。据悉，住建部和全国工商总局组成的督察组将于10月份兵分几路，对主要城市住房交易存在的违规问题进行督导，核查限购、限贷政策的执行。

事实上，本次督察属于行政程序范围内的惯例安排，也是预料之中的事情，因为近年来每一次重大的房地产调控政策出台以后，管理层都会派出督察组检查落实情况，例如2011年实施限购后，监管部门就限购政策执行情况已经分别于2011年和2012年开展了两轮督察，故本次督察并不需要做过多的解读。但是，按照以往的惯例，对于调控新政执行情况的督察，应当在新政策实施后2-3个月就应展开，但本次督察是在新政策实施半年多以后才着手，主要因为新一届政府原本把重点放在长效机制建设上，但长效机制建设的探索有一个前提，即房价可以上涨但不能出现快速上涨，这需要维持限购、限贷等行政性措施，以便为长效政策的研究和出台创造时间。

但是，“新国五条”实施后房价不仅没有像往常一样因新政而短期回落，而是变本加厉加速上涨。从环比看，8月份新房价格上升0.84%，连续第15个月上涨，涨幅亦扩大，与房价上涨同步，“地王”接二连三地诞生，“日光盘”、“排队抢房”等需求爆棚现象再次在各地上演。在这种情况下，管理层再保持沉默是说不过去的。

本轮房价上涨有一个很重要特点，就是分化现象非常严重。8月份，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%-20%之间，天津等31个二线城市同比上涨大都在7%-10%之间，唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。为实现房价控制目标，上涨最快的一线城市和部分二线城市今年3月份以来一直在房价统计数据上做文章。这些城市房价真实的涨幅，实际上比统计数据还要高。以唯一执行“20%个税”政策的北京为例，8月份房价同比涨幅接近20%，在70个大中城市中排名首位。同时根据本月19日秋季房展会的数据，今年以来北京很多楼盘涨幅超过了30%，三环内的均价已经达到每平方米6.5万元，五环外房价逼近每平方米3万元，甚至受益于首都经济圈的河北燕郊，房价今年以来上涨幅度也接近了50%。笔者所在的深圳也类似，较偏僻的龙岗区，2012年的很多楼盘还在每平方米1.5万-1.8万元之间，但目前上升到了2.2万元左右，宝安靠近前海地区的楼盘，今年以来爆炒“前海”概念，房价水平已经从去年的每平方25000元左右上升到3万元以上。

本轮房价上涨主要发生在一线城市和部分二线重点城市，上涨的推动力就是需求极其狂热。以北京为例，8月份首次购房比重达92.8%，创历史新高，比年初累计提高了7个百分点，投机投资需求基本挤出，主要是自住型需求在推动。一线城市购房火热，代表着对这些城市未来房价还将上涨的预期，这与开发商的判断是一致的。事实上，哪个区域房地产市场发展前景最好，就看开发商在哪拿地，因为开发商是最敏感的，也有着特别的信息渠道。今年以来，高价地和“地王”基本上诞生在一线和二线重点城市的核心区域。为了获得一线城市优质土地储备，就连声称从不拿地王的万科也食言了，而经历过大起大跌房地产周期的香港老牌开发商——新鸿基也不惜重金将上海黄金区域的徐家汇地块收入囊中。

根据世界各国的经验，在城镇化发展的不同阶段人口流动方向不同：城镇化率低于50%的时候，人口迁移以从农村进入城市为主;城镇化率超过50%后，人口迁移以小城市人口迁入大城市为主，农村人口向城市迁移为辅;城镇化率超过70%后，大城市成为全国城市的主要呈现形式，人口迁移以大城市城区人口迁入大城市郊区为主，大城市郊区人口逐渐超过城区人口。这一规律也为我国城市化的实践所验证。尽管过去我国一直宣称大中小城市协调、均衡发展的策略，但第六次全国人口普查显示，珠三角、长三角、京津冀等三大城市群以2.8%的国土面积集中了全国18%的人口，创造了36%的国内生产总值;城市群内核心城市人口集聚优势远高于外围城市，目前80%的外来人口集中在一线城市。以京津冀城市圈为例，除北京、天津外来人口比重超过20%外，圈内其他城市外来人口比重均未超过10%。

这意味着，在未来城镇化推进过程中，三大城市圈内部的核心城市(主要是一线城市和部分二线重点城市)将依旧是人口流动的首选，这些城市的产业机构将趋向于轻型化，即以现代服务业为主，地价、房价将在长期内呈现快速上涨的态势。因此，简单的需求管制无法抑制房价的上涨，这也意味着本轮督察也只是治标，无法控制重点城市极其狂热的购房需求。关键的措施在于通过快速轨道交通建设、公共服务均等化，加大三大城市群内非核心城市对于核心城市住房需求的分流。东京城市圈以3.5%的国土面积集中了日本27%的人口、创造了日本1/3的GDP，效率远高于我国三大城市圈。但是，东京市区并没有出现我国一线城市一样的“城市病”，特别是房价上涨失控，成功经验一方面是连接市区和卫星城(如崎玉、千叶等)密布的快速轨道交通网，更重要的是卫星城高质量的公共服务供给，圈内居民不用排着队到东京市区买房以求一个学位。目前，我国城市群内非核心城市分流住房需求的能力比较差，制约因素除了轨道交通外，还有公共服务不均等这一关键因素。

(作者单位：深圳市房地产研究中心)