开发商出售小区车位遭质疑 产权归谁？

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原标题：房产公司公开出售小区车位遭质疑车位产权归谁？

滨州传媒网-鲁北晚报讯日前，记者接到市民反映，市区某小区的300多户居民遭遇了车位产权归属的难题。

该小区是去年9月交付使用的，配套建设有地上车位及地下车库共120个车位，目前有60位业主租用了车位用于停放汽车。

近日，房产开发公司不断向业主放出消息，称要将车位公开出售，小区业主和本小区外的居民都可以购买。那么，房产公司是否有权出售这些车位？非该小区业主是否也有资格购买呢？

>>律师说法

■山东昌智律师事务所尹振辉

判断开发商出售车位的行为是否合法，要根据该车位是否属于规划内的、是否经过业主大会讨论决定等具体情况来具体分析。

首先，关于出售规划内的车位是否合法的界定。开发商（房产公司）出售车位，如果属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位，且在房屋买卖合同中双方明确约定车位可以出售的，那么该开发商出售车位是合法的。

如果在房屋买卖合同中双方对车位的出售没有约定或约定不明的，则又可分为两种情况处理：其一，开发时规划为停车场地并符合产权登记技术规范的，且建设费用未列入开发成本和分摊面积出售给购房人，那么车位的所有权应当属于房产公司所有,房产公司当然有权出售给业主。其二，如果建设费已经列入开发成本或分摊面积之中,也就是说开发商已经从售房款中收回了车位的建设费用,则车位所有权就属于业主共同所有,房产公司无权出售。

其次，关于出售非规划用于停放汽车的车位是否合法的界定。该类车位不符合规划要求，一般均是挤占了业主的公共空间建盖或者是把业主的公共用房改为车位。根据《物权法》在第74条第3款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，该类车位应属于业主共用，开发商无权对外出售。对这类车位、车库，物业公司一般可以收取停车费，所获收益应当用于补充维修基金、物业管理等费用，以表明其业主群体的共同共有性质。

再次，关于购买小区车库的主体资格问题。规划用于停放汽车的车位、车库，开发商和业主可以约定出售、附赠或者出租，本小区业主应享有优先权。由于住宅小区的停车位具有规划性和专用性的属性，因此房产公司无权因小区业主暂时无力购买或不需购买而擅自将多余车位对外出售。房产公司向非业主出售车位，须经业主大会讨论决定，否则就是违法。同时，《物业管理条例》第58条规定：违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款。

□记者常云怡