新地王或推高北京高端住宅市场预期

京的7月骄阳似火，接连出现的两块地王再次搅热楼市。其中夏家胡同地王楼面价高达4万元/平方米，孙河地王楼面价逼近5万元/平方米，两块地王项目未来预计销售均价将分别逼近6万元和8万元。业内人士分析，地王频现，将推高北京高端住宅市场预期，开发商也将趁势放量。

专业机构数据显示，6月以来，北京中高端楼盘市场放量持续增多。包括保利东郡、西山壹号院、招商嘉铭·珑原、五矿万科·如园、御汤山、中海尚湖世家、亿城燕西华府在内，先后有10个高端城市公寓及别墅项目开盘，占市场总量的/1/3。“下半年北京别墅市场放量会进一步加大。”融科智地北京公司董事总经理张筱菁判断，许多别墅项目将趁新地王诞生时机入市。龙湖双珑原著二期预计8月开盘，泰禾北京院子将于10月入市，而与孙河板块同样位于东北五环区域的千章墅二期也选择在8月中旬推出。

“当前一线城市土地供应稀缺，靠近城区且低密地块更是难得。经过上一轮调控政策后，房企拿地补仓的需求越加强烈。由于土地资源有限以及配建制度的作用，未来一线城市住宅用地价格或继续攀高。”丽兹行市场研究中心郑海燕分析，下半年土地市场或将刷新上半年地王纪录，随之而来的将是以别墅为代表的高端住宅市场走俏，无论是在市场供应还是成交上。

亚豪机构数据显示，上半年北京别墅市场共实现成交1606套，成交面积52.17万平方米，相比去年同期分别上涨40.4%和27.7%。“虽然目前市场行情较好，但项目二期销售价格不会大幅上涨，将继续保持一期水平。”据融科千章墅营销副总经理索颖介绍，项目位于北京东北五环孙河板块，去年11月份一期入市，当时销售均价为3万元左右。目前项目一期房源只剩下10套，即将入市的二期有139套房源，现已蓄客近200组，但销售价格仍将维持在3万元/平方米的均价水平。

此外，位于东南五环的远洋天著项目，一期已在6月下旬和7月中旬开盘，价格维持在平墅总价800万元起，联排总价1100万元起的水平，预计8月开盘的二期价格依然难有变化；同样，一期售罄的龙湖双珑原著，即将推出的二期价格虽会略有上涨，但涨幅有限。郑海燕对此表示，地王的诞生、地价的攀高，导致市场出现地价楼价倒挂现象，自然推高市场对房价的预期。而开发商选择不涨价或微涨，主要是因为限价令。出于资金成本和后期发展规划的原因，开发商选择尽快拿到销售许可证，尽快入市可以理解。

别墅供应量放大也加剧了市场的竞争，为应对竞争，各入市项目共同打起了产品战。“北京别墅已进入到第三代，千章墅希望做第三代别墅的典范和标准。第三代别墅更看重产品品质，无论建筑石材园林规划等硬品质，还是物业服务等软实力，都是目前别墅项目比拼的重点。”张筱菁表示，千章墅二期核心卖点就是产品精工升级。根据客户对一期产品的意见和建议，从户型到建筑外立面，再到园林设计以及物业服务，都做了相应改善和升级。如建筑风格，依然全石材外立面，但与一期相比更加工整洗练，将生活化的巴洛克诠释得更加完美；而户型设计上，则对主力户型做了优化处理，使室内动线及空间尺度更加合理，进一步提升产品附加价值，空间赠送面积最高可达360平方米等等。此外，预计今年9月二期开盘的鸿坤林语墅项目，则以“恒温、恒氧、恒湿、恒洁”的建筑技术为主要卖点；预计8月入市的纯新盘泰禾北京院子则以其“一池三山，禅境山院水园”的园林为项目主打；7月推新的龙湖双珑原著项目则定位于龙湖原著系的再次升级。