济南彩石山庄案新进展 两项目382套房屋纳入调解

5日上午，济南市中级人民法院召开第四次新闻通报会，介绍了三联彩石山庄项目案件司法处置的最新进展。据了解，纳入本次人民调解范围的是三联集团正常销售的尚华居、绿松苑项目共计382套房屋所引起的民事纠纷，自今年3月9日启动调解工作至今，有353套房屋买受人向历城区诉前民事纠纷人民调解委员会（以下简称历城区调解委员会）申请人民调解，要求三联集团退款赔偿，并申请评估房屋价值。　　

据济南中院新闻发言人，副院长刘延杰介绍，3月29日，历城区调解委员会通过公开摇号选出了山东广泰土地房地产评估测绘有限公司、济南正源房地产土地评估事务所有限责任公司，分别对尚华居、绿松苑项目的房屋价值进行评估，三联集团的代理人以及100多名购房者或其代理人到场参加，济南市历城公证处对本次选择评估机构工作的全程进行了公证。　　

刘延杰表示，上述两家评估公司于5月11日出具了评估报告，并由历城区调解委员会向双方送达。部分购房者在异议期内对评估报告提出书面异议，评估机构对异议进行了书面答复。经历城区调解委员会审查，该评估报告合法有效，可以作为下步开展人民调解的依据。　　

房屋买卖合同纠纷三联应承担房屋增值损失　　

根据依法确定的人民调解意见，关于房屋买卖纠纷合同，三联集团除返还购房者房款外，还应当赔偿房屋增值损失。人民调解意见确认，三联集团与购房者签订的房屋买卖合同有效，三联集团一直没有交房，构成违约。现三联集团不能继续履行合同，购房者有权解除合同，要求三联集团承担不能履行合同的违约责任。三联集团与购房者解除房屋买卖合同以及网签协议，三联集团除返还购房者缴纳的房款外，依法还应赔偿正常合理的房屋增值损失。如购房者未足额支付房款，则三联集团按照购房者已付款占应付款的比例，赔偿房屋增值损失。如购房者与网签人不一致的，网签人也应参加调解。对于以低于市场价格购买房屋的，将认真审查其原因，再视情况依法处理。　　

按揭借款合同将与房屋买卖合同纠纷一并解决　　

关于按揭借款合同纠纷。尚华居和绿松苑项目的部分购房者采用按揭借款的方式支付房款，三联集团系按揭借款合同的担保人。根据法律规定，按揭银行可以申请人民调解，担保人作为借款担保合同的主体也可参加调解。现齐鲁银行以及工商银行历下支行已经申请人民调解，要求解除合同，退还本息。房屋买卖合同纠纷和按揭借款合同纠纷将一并调解解决。在购房者与三联集团房屋买卖合同解除的情况下，购房者与按揭银行、担保人之间的按揭借款合同也应当解除，购房者应依法向按揭银行偿还本息。如购房者未按期还贷，导致三联集团为购房者承担担保责任，代购房者偿还借款本息的，担保人三联集团有权向购房者追偿。综上，对该类购房者，三联集团最终应支付给其的款项为：购房款和损失数额，减去购房者应向按揭银行清偿的借款本息数额以及三联集团代购房者偿还的借款本息数额后的剩余部分。上述款项应于达成调解协议15日内支付。　　

购房者需谨慎选择维权方式诉讼或影响权利实现效率　　

刘延杰表示，调解意见经法院依法研究确定，对同种情形的购房者统一适用，购房者要审慎选择自己的维权方式，如不同意上述调解意见，可选择诉讼方式解决纠纷，但不符合缓减免交诉讼费条件的，要依法缴纳诉讼费，且权利实现的时间要受一审、二审和再审等诉讼程序的限制，最终实现的权益亦不可能高于通过调解和司法确认程序所获权益。另外，如果购房者同意以上关于房屋买卖合同纠纷的调解意见，但与按揭银行不能达成调解协议的，则历城区调解委员会只调解解决房屋买卖合同纠纷。按揭银行可依据按揭借款合同另行起诉购房者，并可申请财产保全，查封、冻结购房者的财产，如果购房者败诉，将依法负担诉讼费用。　　

同意调解意见的尚华居和绿松苑项目购房者，自6月8日开始，可以按照历城区调解委员会通知的顺序，携带本人身份证以及代理人身份证、房屋买卖合同、收款收据、银行付款凭证或者银行流水明细等材料，到历城区调解委员会进行调解，调解工作将在7月底前完成。人民调解工作与法院司法确认、执行工作同步进行。现调解资金已经到位，在法院依法确认调解协议有效后，购房者就能及时实现债权。　　

他同时表示，目前，尚有20多名购房者没有选择解除合同、退款赔偿方案。由于自2014年10月30日三联集团的土地使用权拍卖成交至今，尚无开发商表达意愿要接手建设尚华居、绿松苑项目，土地使用权没有能够二次转让，请上述购房者一定要考虑权利实现的时间成本，以及将来建房过程中的各种不确定因素，以免影响权利的尽早实现。至调解工作结束前，上述购房者仍可选择退款赔偿，申请人民调解。如购房者坚持要求建房，则只能等待新的开发商确定后，再通过人民调解方式予以解决。