房贷贴息政策落地，谁将受益
政策聚焦首套刚需，重点支持普通家庭新购中小套型、较低价位的住房
9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布通知，明确自10月1日起，对符合条件的居民家庭商业性个人住房贷款给予1个百分点的贴息支持，贴息期限最长5年，实施期限暂定1年。按最高100万贷款测算，最多可累计减少付息近5万元。
国庆假期首日，也是买房“国补”实施首日。记者实地走访济南多个新楼盘，同时采访了青岛、济宁等省内多地房产从业者。新政之下，谁能受益？力度如何？又将怎样影响楼市走向？
“已有客户咨询，但符合条件的较少”
“我手头上已有客户咨询政策，但符合条件的较少。”济南高新区一新楼盘销售顾问告诉记者，“现在基本上新楼盘都是100多平方米起步，主城区里符合政策的小户型屈指可数。”
这样的情况并非济南独有。在青岛李沧区，从业6年的房产经纪人贾国民坦言，核心城区新房早已跳出150万的总价区间。他接待的咨询者里，不少人的情况是老家有房，咨询在青岛买首套房能否享受政策，真正完全匹配条件的刚需客群并不多。
三四线城市情况如何？在济宁从事多年房产经纪的张灿灿给记者算了一笔账：当地主城区新房均价6500-7000元/平方米，120平方米以下的房源总价多在七八十万元，购房者普遍贷款四五十万元，按政策贴息计算能省2.5万元左右。他表示会主动给客户推送政策，“这是锦上添花，能省点就省点”。
从一线市场的实际结构不难看出，符合条件的新房是“稀缺品”，二手房或成为政策红利主要落点。
这背后在于，房地产市场的需求结构已经发生变化。
国家统计局数据显示，2026年1-8月，全国新建商品房销售面积4.99亿平方米，同比下降12.1%；同期二手房交易网签面积达到5.49亿平方米，同比增长10.6%，二手房交易面积已经超过新房。
此次政策将二手房纳入贴息范围，意义并不只是多增加了一个购房渠道。
中信证券认为，房贷贴息有望对四季度中小城市地产成交形成明显促进作用。与此同时，由于二手房交易面积已经超过新房，贴息覆盖二手房也有利于激活置换链条。
“二手房可能恰恰是这一政策更重要的作用点。”壹合产业发展研究院院长许传明表示，二手房交易活跃后，可能带动改善型新房需求；居民出售二手房获得资金后，即便不再购房，也可能转向其他消费，由此形成更广泛的需求传导。
1个百分点的深层逻辑
仔细梳理此次房贷贴息新政，深意不止于当前楼市的需求结构，三个门槛清晰指向“刚性需求”：
一是使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换；二是所购住房建筑面积不超过120平方米；三是所购住房价格不超过150万元。其中“首套住房”既包括新房，也包括二手房。
总的来看，政策聚焦首套刚需，重点支持普通家庭新购中小套型、较低价位的住房，通过对房屋总价、房屋面积、贷款类别等作出界定，尽可能精准惠及目标群体。
为何政策贴息范围精准指向这类“刚需房”？
许传明分析，财政贴息首先具有明显的民生属性。“财政贴息作为一个公共事项，肯定是以民生导向为优先。小面积、低总价的住宅产品，本身就是解决基础民生的问题，优先覆盖基本居住需求。”
中信证券研报表示，房贷贴息政策落地，1个百分点的贴息预计可节约购房者利息成本三分之一左右，预计对四季度中小城市的地产成交有明显促进作用。相较于此前0.1-0.2个百分点左右的LPR降息幅度，本次房贷贴息的效果将更加明显。
150万元的总价上限，也决定了政策的受益区域具有明显的结构性特征。国联民生证券首席经济学家陶川、宏观分析师钟渝梅认为，150万元的房价门槛基本将一线城市核心区域排除在外，政策主要面向三四线城市以及一二线城市远郊的普通刚需家庭。
值得注意的是，国家政策落地之前，不少城市已经开始探索。
据中指研究院不完全统计，2026年以来，包括上海、广州、成都、大连、苏州、南京在内，全国已有超过20个城市出台或优化住房贷款贴息相关政策。不同城市的做法并不完全相同，主要包括按照贷款金额比例贴息、按照实际还款利息比例贴息，以及通过公积金对商业贷款进行贴息等。
在需求端打开一道“闸门”
8月以来，从中央到地方，不同层级、不同维度的房地产政策持续推出。房贷贴息是其中一环，但它所面对的并不是一个简单的购房成本问题。
国家统计局数据显示，2026年1-8月，全国房地产开发投资同比下降19.9%，新建商品房销售面积同比下降12.1%，个人按揭贷款同比下降22.4%。房地产市场仍处于调整过程中。
长江证券在相关研报中指出，当前房地产市场的主要问题或在需求端。从供给侧看，经过数年的去化，一线城市二手房去化周期已经降至13个月，供给端格局并不差。但与此同时，7-8月居民中长期贷款连续两个月同比少增，一线城市二手房带看指数持续下滑，居民缩表行为明显，贷款意愿不强。
房贷成本下降，并不意味着购房需求会自动出现。1个百分点也不是一把能够解决所有问题的“钥匙”，但它确实能在楼市需求端打开一道具体的“闸门”。
许传明用了一个“水坝”的比喻：“宏观调控本质上是一个总量调控。每打开一道闸门，释放的并不是所有需求，而是恰好被这一道门槛挡住的人。‘门槛型客户’就是差这一道门槛，把这个‘闸门’放开，这一批消费者就进来了。”
“这批卡在线上的消费者，正是普通的工薪阶层。”许传明认为，“对于这部分群体来讲，释放低总价房源的需求，是对住房需求民生保障的呼应，有重要民生意义。”
一线从业者的感受也印证了这一判断。贾国民告诉记者，政策对卡在门槛上的客户确实有推动作用。“本来下不了决心的，相当于多了几万元的优惠，可能就下决心买了。”
来源：大众日报
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