近日,由新华网、自如研究院联合调研编撰的《2026中国城市长租市场发展蓝皮书》在北京发布。《蓝皮书》系统揭示了当前中国住房租赁市场的结构性变化,并指向了一个明确方向:机构化专业住房租赁,是中国租房体验全面赶超国际水平的核心驱动力,也是规模化提升个人业主存量房源品质的最佳路径。
需求端:家庭型租客回归,改善型租房成刚需
《蓝皮书》显示,当前我国租房人口规模达2.6亿,一线城市租房人口占比接近50%。与过去“租房只是买房前的过渡”不同,约80%的租客接受5至6年甚至更长时间的租房居住。近四成租客表示暂不考虑买房。
租客结构正在发生深刻变化。2025年机构化房源客群中,30岁以上租客占比首次突破50%。与伴侣、孩子、父母共同居住的租客占比超70%,远超个人独居或与同事朋友合租群体。家庭群体回归租房市场,带动了整租两居及以上户型需求的拉升。
在消费升级的驱动下,“好房子、好服务”成为租客核心诉求。约80%的租客愿为高品质房屋硬装、品牌家电、省心专业的维修保洁服务提升支付意愿。维修、保洁服务需求度分别高达98%和92%。同时,超八成租客希望房屋配备智能设备及生态系统。
供给端:超6000万套存量房亟待提质改造
与需求端持续升级相对应的是供给端的结构性瓶颈。《蓝皮书》显示,全国住房租赁市场中,个人出租住房占比超过90%。2024年全国重点40城租赁房源中,房龄超过20年的房源占比达39%。老旧房源普遍存在装修老化、设施陈旧、智能缺失、布局不合理等问题。
与此同时,全国超6000万套潜在用于出租的存量闲置房产亟待规模化提质改造和高效盘活。92%的业主选择将闲置房屋出租。装修老旧不符合现代审美、设施设备老化维修成本高、智能化程度不足成为业主老房出租的三大难点。
在此背景下,业主的房屋资产管理理念开始转变——从“自己打理”到“专业托管”,从“粗放出租”到“品质运营”。超七成业主表达出明确的房源适度改造出租意愿,近四成老旧闲置房业主愿意投入10万元以上。近六成业主倾向选择专业住房租赁机构托管出租。
机构化平台的价值:专业化运营成为主流选择
凭借“房源改造+托管运营”专业服务,机构化平台正获得更多业主青睐。租金按月稳定打款、家居家电租期维修、长期稳定的租金收益、专业房屋设计与装修、房屋资产保值增值,成为业主最青睐的长租机构服务。
从行业规模来看,据中指研究院统计,2026年7月,TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为147.1万间,累计管理房源量为200.5万间。与海外成熟市场相比,我国住房租赁行业机构化率仍存在较大差距,未来增长空间巨大。
中指研究院研究主管指出,随着“包租模式”逐渐失效,未来真正能够支撑企业盈利的,将是精细化运营能力以及增值服务带来的收入提升。头部企业正从“规模扩张”转向“高质量发展”,机构化专业住房租赁正在成为推动行业品质升级的核心力量。
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