蛙声一片：2022下半年，如何盘活青岛存量商业楼宇空间？

现状：市场供需已严重失衡，量升价跌，去化周期升至70个月

任何一个行业，供需关系都是决定市场格局和发展模式的核心因素。

近年来，青岛写字楼的供应量增长较快，市南区、市北区、崂山区、西海岸和高新区每年都有大盘增量出现，去化周期已升至70个月+，创2010年以来历史新高。各区内写字楼的同质化较为严重，当前写字楼的去化压力严重上升，租赁需求整体态势保持疲弱，租金持续下跌。

据仲量联行发布的《2021年国内部分城市甲级写字楼调查》数据显示，2021年，青岛甲级写字楼以44%的空置率排名全国第一，青岛整体各类型的办公楼市场空置率达到27.8%，无论是销售还是出租情况都不容乐观。

综合最新各方数据统计分析，截止2022年6月份，青岛全市整体各类型办公楼的总存量已超过560万平方米，整体空置率超过30%，预计未来两年内，还将有近60万平方米各类型办公空间的增量入市。

青岛写字楼市场供需失衡，量升价跌，已成事实。整个市场高居不下的供应现状，已成为整体青岛市，尤其是西海岸、高新区、城阳、即墨等片区内城市楼宇经济发展的一个常态。长期来看，预计受新冠疫情及经济下行的影响，未来青岛写字楼供应速度将放缓。青岛写字楼市场已进入竞争激烈的“存量内卷”的时代。

问题：租售效率下降，空置高升，租户高流转的趋势已不可逆

近年来，青岛的写字楼存量只增不减，供需失衡的持续性和长期性不可避免。而且，写字楼是一个只有进口没有出口的存量市场，不像我们买了新手机，旧手机就可以处理掉。随着每一年增量新盘的不断投入，以写字楼为代表的商务市场的存量一直在膨胀、在扩大。

2018年以前，青岛写字楼行业处于供不应求的阶段，不管是写字楼、产业园区还是联合办公，只要你有楼有房子有空间都能快速出售或出租。自2020年起，对于青岛写字楼业主们而言，供大于求的时代已经来临，写字楼市场进入买方市场，楼宇经济进入存量时代，那种坐等客户上门看房的“守楼待客”式的美好时光，已一去不复返了。而通过降低租金、提升佣金的策略，也只是权宜之计，只能暂缓一时之痛。

只有盘活写字楼存量资产，才能实现商办物业价值最大化。我们只有保持80%以上的空间出租率，才能实现资产管理的整体保值和增值。通过蛙声一片掌握的租赁数据，我们发现2019年我们这个行业平均流转率是15%-25%，而2021年整体租户流转率达到了35%-45%，有些项目甚至高达60%以上。对于写字楼来说，在一定期限内的租户高流转已成为了一个不可逆的趋势，因为市场主体的存活率正在持续下降。

这对于我们写字楼行业的整体经营收益产生了巨大的挑战，因为一旦租客产生流转，项目自然会产生三个成本。一是流转空置期产生的空置成本，二是再次招商过程产生的佣金成本，三是给新签约租户的免租期成本。租户高流转，就是楼宇高空置，就是收益下降。

方案：我们应该如何盘活青岛不断增加的写字楼存量资产？

想要规避写字楼被卷入租金价格内卷和高空置的风险，关键在于对市场主体真实需求的快速反应和灵活办公空间产品力的提升，以及长周期运营、盘活商办资产运营管理能力的提升，要尽快地从“物管”和“中介”传统的保值管理思维，转变到“运管”和“资管”相融合的运营+服务的增效思维上来。

一、多业态灵活配置

优质的租户是租金溢价和资产增值的基础，我们青岛这些同质化严重的存量写字楼，应如何在现有的产品形态上提升产品竞争力，吸引更多优质租户呢？

我们蛙声一片走访发现，在楼体内部空间结构固化的前提下，有很多写字楼的业主认为只要做好硬件的装修装潢、升级改造，实现外观的品质升级，提高交付标准，就能提升租金溢价。但实际上，想要提升写字楼的租金溢价，实现资产增值，并非只有增加装修投入力度进行硬件的升级改造这一条途径。

另外，很多写字楼的业主和运营方单方面的认为只有一定规模的企业才是自己的精准目标客户群体，才是优质的好客户。而那些数量众多，活力十足的小微初创公司和个体工商户因团队体量小、租用面积小而被有意或无意地放弃掉。

但市场需求端对可提供小而美、灵活办公的空间场所却日益增加。所以有业内人士指出，写字楼开发商不要将目光只放在建设“高大上”的项目上，也可为新兴的小微企业“量身定做”一些走“亲民路线”的办公空间。针对这一需求，要求写字楼开发商和运营商转换思路，让小微企业不再“望楼兴叹”。

不同业态业种的租客对于经营和办公的空间需求各有差异，我们要在做好写字楼周边市场调研分析的基础上，去判断项目周边哪些优质租户才是真正的目标客群，你的目标客群对于空间产品的面积大小是多少？自己所持有或运营的写字楼适合配置哪些新兴的业态和业种？

要因地制宜地因需求而装修改造，这些目标租户喜欢怎么样的装修风格？对空间的格局、布局的真实需求是什么？只有贴合目标客群的需求、喜好度去对项目进行升级改造，才能更精准的吸引目标客群，并且更加精准的定向招租，同时还能够缩短招租周期，减少空置成本。

写字楼内配置几层联合办公、长租公寓和楼内特色店，已有很多可借鉴的模式和成功案例。毕竟存量时代，实现稳定现金流是首要考量。而且步入成熟稳定发展的公司毕竟少数，市场上95%左右的是1-5年的小微企业和个体工商户。所以蛙声一片预判，今后一栋有活力有个性的写字楼的业态业种组合，一定是20%左右的是成熟稳定型的企业和60%左右的是小微初创企业，与20%左右的是个体工商户们的楼内店铺的灵活组合。

因此，从盘活产品形态的角度去看，蛙声一片通常在收到写字楼业主委托做项目升级改造时，首先会对项目做一些列市场调研、实地考察。找出周边写字楼租赁近半年的成交数据，找出周边的承租企业和业态的行业类型，成交租金范围、成交面积大小、不同楼层的规划配置和租金价格策略，以及优惠政策、装修风格等，根据项目实际情况对症下药，为写字楼业主提供升级改造建议与项目升级改造方案，同时也为项目去化打下厚实的基础。

二、多渠道扩展招租

存量时代的城市楼宇，酒香也怕巷子深，楼高也怕傻冷酷。所以前期做好了项目升级改造以后，如果没有更多有效的去化渠道和营销策划推广，让更多目标客户发现你的房源，知道你升级改造后的空间亮点和特点，那么对于写字楼的资产盘活而言，都会前功尽弃。

另外，我们走访调研发现，很多企业在选址时对区域的边界越来越模糊，很多企业找办公室已经不考虑区域和地段了，而是“8号地铁线那5个站周边500米以内我们都考虑”。现在整个青岛市内，东南西北看楼看房的租户特别多，没有目标区域，只考虑通勤和距离。

这个需求的变化关系到我们项目客户面的打开。因为我们以前招租招商时只会死盯着自己项目所有的区域和周边市场，而现状需要我们在营销策划作出调整——不管是中介渠道合作还是营销推广，它一定是立体的全面的全矩阵化。

但目前绝大多数的写字楼业主放盘招租渠道还在采用传统的渠道去化，仅与项目周边几个中介开展投盘放盘和招租合作，区域局限性非常严重。或是在线上找几个选址租赁平台上投盘放盘，而这些平台上的房源又特别杂多无章，真假难辨，特别容易淹没在办公房源的汪洋大海中，在市场行情低迷之时，这些做法往往都是石沉大海。

针对上述问题，蛙声一片采用了线上+线下相融合的运营招商新方式来为项目盘活去化。

线上，蛙声一片通过自建的楼宇招商平台+整合众多知名商办选址平台，协同放盘投盘，同时还有线上新媒体工具，利用网络宣传优势，自建新媒体矩阵，包括线上选址、线上直播抖音、头条号等，为项目以点带面，呈辐射式宣传，提高项目宣传触达率。以此来帮助项目实现全渠道精准引流获客，盘活去化渠道。

线下，蛙声一片拥有青岛各区800+的中介合伙机构，拥有免费投放市场的每月写字楼办公选址地图，通过完善的佣金制度和跨区联动推盘，打破区域性的局限。以自建线下庞大的招商团队，以丰富的企业级服务资源，迅速匹配客户选址和商务办公需求。

三、加大运营和服务力度

通过运营招商新方式引入与项目匹配的优质租客后，如何将这些优质的租户长期稳定地留在项目内才是一道难题，如果还按照早期的粗放式运营管理肯定行不通的。

早期的写字楼运营管理方式大多停留在粗放式阶段，较多的只是做简单的收租收物业费，抄水电、卫生和安保管理等“物管”层面的工作，例如：有的老写字楼项目负责人不具备专业的商办运营管理能力，仅聘请一两个保安当门卫并兼顾卫生管理工作，没有任何能为入驻企业提供运营的服务能力。

传统的“物管”层面的粗放式管理已无法满足当前租户对商务办公空间的需求变化，使得租户流失率飙升，写字楼业主和运营者该如何盘活日常运营管理服务呢？从蛙声一片日常运营管理的丰富经验与众多服务案例中，主要涉及以下四点：

1、提供适当的企业服务。比如为租户提供咨询、物业、商务、会展、信息等服务；为入驻企业搭建一个定期交流沟通的人脉社交圈子；协助租户落实有关入驻写字楼的各层面的优惠政策，争取早日帮助租户拿到政策补贴，帮助租户进行项目申报、企业策划、国际交流与专利技术转化；帮助小微实体租户代理人事、工商、财政、专利、法律等相关事务；定期为租户免费开展开展创业指导和企业管理业务培训等等。

2、与所有租户都做好关系维护。每一个企业租户在入驻以后，租户对于整个空间和运营服务的第一感受非常重要，因此蛙声一片为了让入驻企业体验更贴心的人性化服务，专门成立了运营专员部门，以企业需求为根本，每个企业都配置运营专员进行点对点的贴心服务，帮助入驻企业租户有效“减负”，提升企业办公效率，帮助写字楼业主与入驻企业建立了良好的关系。

3、做好日常巡查巡检，及时发现和解决问题。对于租户而言，日常办公出现问题是以避免的，运营人员如能做到第一时间响应，就能够给租户迅速提升安全感和服务感。例如，蛙声一片运营专员在一次日常巡场的过程中，得知一家企业自己申请的网连接不稳定，大大影响了员工的办公效率，在其工作人员还在自行想办法处理时（更换路由器），我们的运营专员马上电话联络宽带运营商，20分钟后问题得到圆满解决，最终使得租户满意度大大提升。

4、利用好楼宇数字管理工具。蛙声一片对于业主的楼宇资产管理采用了数字化的SAAS平台进行综合管理，可实现多地区、多项目、多楼宇统一管理和运营，以丰富的图形图表的样式展示所有资产的运营状况，包括但不仅于现金流数据NOI、现金流计划、收缴率、应收率。根据合同，层层拆分指标，体现运营收益、租金平效、计租情况，让业主可全面掌控所持楼宇的当前状态信息，直观清晰，标一目了然。

四 、蛙声一片：青岛楼宇资产盘活运营服务商

蛙声一片服务青岛城市楼宇的盘活运营领域已有七个年头，已先后合作和服务过美晶科技创新大厦、英轩世贸中心、新经济办公中心、城发商业中心、青岛融汇中心和山东能源集团、青岛出版集团和青岛高新区等机构的众多项目。

作为深耕青岛创业服务和联合办公市场的践行者和运营商，自2015年成立起，蛙声一片就一直坚持在政府指导和政策的引领下，秉承”开放、融合、互助、聚变“的发展理念，改造和升级存量商业空间，承接和运营增量商业楼宇，为业主定制化打造创新型的实体产业聚合基地，为入驻企业提供灵活多选、无界组合的联合办公空间及一站式企业服务，为青岛城市服务水平的不断提升贡献着绵薄之力。

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