央视评论员马光远：中国房地产市场必然会崩盘

2014年03月07日 14:46
来源：凤凰房产作者：马光远

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马光远

原标题：央视评论员马光远：中国房地产市场必然会崩盘

2014年3月7日，由凤凰网与凤凰房产联合凤凰城市与旅游研究院、青岛市工商联房地产业联盟主办举办，凤凰房产山东承办的“春天的起点——金凤凰2014山东地产智慧论坛”在青岛举行。本届金凤凰山东地产论坛凝聚省内乃至全国政商学界领袖人物和全球华人精英力量，深度探究地产市场发展的突破口，为全行业的发展寻找新坐标。

下午14：30，经济学家、中央电视台财经评论员马光远做了题为《新周期、新改革、新机遇：2014年宏观经济形势及对策》的主旨演讲。他直言：中国的房地产市场必然会崩盘。此为本届论坛进行的第一场主题演讲。

以下为文字实录：

第三个“新”，新机遇。谈到新的机遇，一定有新的风险、新的思维。因为今天讲房地产，中国经济与房地产非常紧密。房地产未来会怎么样？我想因为后面王老师还要讲。我讲自己的几个逻辑，过去十年，中国房价高歌猛进，中国房地产发展迅速。在中国大家可以看一下，只有一个行业是吃了政府十年的药，但是依然狂飙猛劲，依然非常顽强，这样的行业只有一个，就是房地产。为什么？我想背后大家都在分析，我觉得中国房价的逻辑可能很复杂，我搞经济研究这么多年，我个人的基本判断是中国房价、中国房地产是经济领域最复杂的现象。后面有很多的逻辑。你比如说过去十年，房价为什么上涨？我个人认为，有这么几大逻辑：第一是货币超发。中国目前M2到2013年12月底，我本是110万亿，按照经济规模跟美国的M2比较的话，我们的M2是美国M2的160%，所以中国是全球名副其实的第一货币发行大国。但是我们这个第一货币发行大国一直在谴责美国滥发货币。同时在超发货币的过程中，我们实行的利率是负利率，我们研究资产价格这么多年，在负利率的情况下，我们从来没有发现资产价格有下跌的。当然中国股市是雄伟的，那是中国房地产过去十年第一推动力。第二推动力是巨大的需求。过去十年，中国房地产总体来讲，是一个短缺的行业。大家房子不够，居住不够，这个行业经过十年的发展以后，目前是一个什么情况？去年年底的时候，大家谈到房地产说我们现在房子究竟够不够？由于相关数据我们不知道，所以我们做了一个测算。去年官方的统计数据就是城镇人均居住面积是32.9平，但是那个统计把几块漏了，包括小产权房，包括福利分房，包括军队的房子都没有统计在内。根据我的测算，我们到去年为止，中国的城镇人均居住面积是超过40平，40平意味着什么？意味着房子基本够了。也就是说中国目前的房子从总量来讲，已经从过去的绝对短缺走向供需基本平衡，当然我指的是总量。因为一个地方的房子是一个固定的，二三线城市的房子过剩，搬不到北京，所以有结构性的短缺，但是总量没有问题。第二个是供需基本面也已经差不多了。第三个引擎，我们经常讲的中国经济高速增长的引擎，在高速增长的情况下，我们主要靠投资，一个是制造业，一个是房地产。这两个一个占1/3，一个占1/4。所以这种情况下，我们是三驾引擎都在平稳回归，未来的房地产究竟会何去何从？

当然，我们说还有一些因素，包括人民币升值的因素，我们看到在两会以前，人民币出乎意料的贬值，这个贬值究竟是央行人为干预，还是说人民币到了该贬值的时候，都不敢确定。特别是2014年，我们从国际层面面临最大的不确定性是什么？是美国PE退出。美国PE退出以后，对于中国宏观经济，对于中国的房地产，究竟会影响有多大？我个人认为千万不要轻视。美国PE退出，绝对不是一个简单的算术题。我一直认为美国PE退出意味着一个时代的结束，就是全球流动性过剩的因素。过去十年、二十年，全球流动性面临的最大问题是什么？最大问题就是大家都发货币，而且利率都很低。这是一个全球性的问题，美国现在收货币，意味着全球货币盛宴出现了一个转折点，美元开始走强，美元走强以后，全球资金的流向一定会发生逆转。以前新兴市场是全球资金流动性最多的地区，未来可能要流出。去年已经出现这种情况，所以去年下半年到现在，我一直讲钱荒会成为常态。巴西、印度、俄罗斯出现钱荒的问题，对中国也会出现钱荒的问题，2014年，对中国众多的行业来讲，特别是房地产行业来讲，是钱会怎么样。我们的货币政策包括美国的货币政策，左右着2014年的前景。

所以我认为，如果中国的货币政策在2014年如果真的贴底的话，所以如果中国政府释放适当的流动性，对于房地产来讲可以讲是一个平稳的政策。所以2014年人民银行会放出多少流动性，美国会收多少流动性，对于高度依赖流动性的中国房地产来讲，都可能面临着一个非常微妙的情况。

当然，今年大的层面来讲，宏观经济也有非常利好的方面。你比如说新型城镇化的推动，2014年作为中国新型城镇化的拐点，其中的想象力，其中对中国宏观经济的正面影响，我们也可以去分析。但是，一切都是不确定。所以2014年，我的总体感觉是非常微妙的一年。中国的房价究竟会怎么样？我一直讲我的三个判断：

第一，中国房价目前总体来讲，百分之百太高。第二，中国房地产总有一天肯定会崩盘，百分之百会崩盘。我们在这个行业这么多年，我们发现任何一个国家，房地产经过快速上涨以后，唯一的命运只有一个，就是崩盘。第三，中国房地产什么时候崩盘？我百分之百不知道，因为没有人知道。现在市场上老在讲今年中国房地产会崩盘的种种言论，大家大可一笑了之。我们还发现一个规律，就是全球所有的房地产市场，尽管最后的命运是一样的。但是有一点必须提出，当一个国家的城镇化还没有完成的时候，我们没有发现房地产崩盘的历史。如果中国的房地产在中国城镇化完成以前崩盘了，又会对全球经济研究提供新的素材。就是我们又创了一个第一。当然，2014年非常微妙，特别是年初中国房地产出现的一系列现象，给我们敲响一个警钟。我一直在呼吁中国的房地产政策一直在转型，怎么转？政策目标一定要从过去以前的抑制所谓的过快上涨，要转向房子房价下跌引发的风险。中国的房地产调控，特别是过去的以行政为主的调控，应该加快退出市场。

据悉，本届论坛围绕“山东地产的创新与未来”、“时代变革下的地产发展新趋势”等话题开展对话。邀请国内知名经济学家、地产大佬近300人齐聚青岛，研讨解析山东地产行业发展新思维、新方向、新途径，深度探究山东地产市场发展的突破口，集成地产行业的大智慧，并为国内房地产行业发展提供借鉴。

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