多名楼市大亨唱衰房价：涨幅将大幅回落

信贷政策影响楼市预期

只要信贷政策维持不变，楼市或将进入调整期

在“崩盘论”与“挺涨派”外，更多业内人士认为，今年楼市，特别是二、三线城市，很可能进入调整期。

“我不认为楼市会崩盘。但只要信贷政策不变，流动性不松动，今年楼市可能会调整。” 中原地产市场研究部总监张大伟说，以杭州为例，从供需数据看，开发商还没有被逼到降价的地步，但由于信托需提前偿付，开发商急于回笼资金，这才是楼盘降价的主因。

信贷政策被认为是目前房价上涨动力削弱的主要原因。

去年下半年以来，收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率、部分城市二套房贷首付比例提高至七成等信贷政策陆续出台，直接导致市场需求延缓释放，影响了市场供求关系。

“楼市供需两端都是变量。过去，大家普遍认为房价仍会大涨，为了提前锁定交易价格，大量需求是提前透支的。所以是供应端不积极，需求侧很恐慌。但现在需求侧被信贷卡了脖子，开发商就变得积极了。”张大伟算了一笔账，如果一位北京购房者要购买首套房，首付30%，按揭30年。从去年的85折优惠变为目前的基准利率上浮5%，增加的总利息相当于总房价的21%。

购房者贷款成本提高，导致开发商可以提价的空间有限。与此同时，需求侧的变化也使开发商去库存“压力山大”。今年两会期间，鄂尔多斯市长廉素坦言，还需要3年的时间才能消化全市的商品住宅库存。随着信贷收紧，目前二线城市也出现了去库存压力。像杭州，截至2013年底市区商品住宅存量达7.7万套，供求比达到了1∶0.6。

信贷收紧给开发商造成了资金压力，促使其调整销售策略，以现金为王，跑量取胜。而部分开发商的跑量策略又反过来影响了消费者预期。“杭州作为第一个出现明显降价信号的二线城市，将对购房者心理预期造成较大影响。”张大伟说，“在资金面趋紧的情况下，特别是库存严重、新增人口数量放缓的城市，不排除再次出现楼盘降价。”

防风险与强兜底并重

《政府工作报告》首提“针对不同城市情况分类调控”

过去十年，中国楼市一直保持了高速增长，但中间也经历了约四次调整。业内人士认为，此次调整将更突出地域差异的特点。

链家地产市场研究部研究员张旭表示，1月份70个大中城市价格整体变化幅度不大，但内部分化明显加剧：高库存城市率先出现降价，而公共资源集中的一线城市，尽管房价涨幅有所收窄，但依然延续了两位数增长。

“在信贷政策不会明显放松的情况下，市场自发的‘降价换量’调整，要比单纯依靠行政手段调整所产生的影响更大。预计在前期土地成交量大、库存风险高的二线及三、四线城市，价格调整的趋势还将延续；而一线城市将延续上涨趋势，但涨幅会收窄。”张旭说。

基于楼市现状，今年的《政府工作报告》，告别了全国楼市调控“一刀切”的思路，首次明确提出“针对不同城市情况分类调控”。

“由于市场分化已经比较明显，再出台全国一刀切的楼市调控政策已没有必要。下一步调控的责任主体应该是地方。地方政府应结合本地实际情况，有针对性地出台政策。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，各地今年楼市调控应着重四大任务。一是严格防范风险，确保金融安全，根据地区差异，差别化的信贷政策必须坚持，防止投机资金进入房地产市场。二是根据各地实际需求，把握好土地供应的节奏。三是政府做好“补位兜底”，进一步完善住房保障政策。四是针对当前住房的主要矛盾，政策应继续支持“夹心层”的住房需求。

在注重调控“差异化”的同时，今年楼市调控也有一条共同的原则，用住房和城乡建设部部长姜伟新在两会上的话概括，就是“双向调控”。

“双向调控，就是不仅仅调控需求端，还要在供给端进行调控，在抑制投机投资性需求的同时，还要满足自住性需求。”秦虹说。