北京楼盘“限价” 开发商拿证百态出奇招

故事3 高端楼盘“突围”，需排队、承诺

“一个高端楼盘获批开盘，当月的区域网签价格就能被拉高几千元，从而影响当月的北京月度均价，区住建委会觉得压力非常大，所以均价在4万元/平米以上的高端项目每个月就批一两个，每个高端项目都要排队。”南城一个别墅开发商告诉记者，项目原本想6月开盘，但6月的高价房名额“给”了朝阳区一个项目，于是项目推迟到7月才拿到预售证。

而上述别墅项目最终获批的最高价格突破6万元/平米，成为大兴当地的价格标杆。据知情人士介绍，审批价格为最高上限，项目需承诺签约价格绝不突破“6万”。据周边的开发商介绍，该别墅开发商深耕区域10多年，和区政府的关系较为良好，加之项目位于四环，6万元/平米价格不比一些位于五环外的别墅项目高，从而才能顺利获批。

记者了解到，此前6月取证的朝阳区一个纯新盘别墅项目也采用了“承诺制”。该项目位于新热板块，也是区域内唯一在售的别墅房源，6月获得预售证的房源近300套，分布在40多个楼栋中，其中一些“楼王”房源获批的单价超过10万元/平米，而最低的房源则为47000元/平米。

“这次拿证的房源确实比较多，这个证拿下来了以后(区住建委)压力很大。”上述别墅项目的负责人表示，公司拿证前提前测算了通盘的货值、利润等指标，再安排房源申请，而为了顺利拿证，公司给区住建委承诺了签约的整体均价“非常合理”。

而考虑到该房企还有另一个在朝阳区的项目等待拿证，区住建委的口径是：“这个项目要是卖超了，另一个项目就别想拿证了”。在上述因素作用下，虽然近期该区域拍出高价地，该项目的报价有小幅上涨，但还是比较“克制”。

故事4 多做书面材料，解释涨价理由

开发商老王的项目可谓是当下市场中的“幸运儿”。去年9月，项目的取证价格是16500/平米，今年7月最新的预售证均价则达到18500元/平米。

实际上，该项目的开盘也是一推再推，最早说是5月份，后来又推到端午节，最终在7月中旬顺利开盘。这背后是限价拿证这一不确定因素造成的。

老王说，“现在区域价格都上2万了，我们这一价格也不算高。不过我们也是做了很多工作。口说无凭，我们准备了很多文字材料，解释两期价格在成本、位置的不同，以及与周边项目存在哪些不可比因素。”

老王感慨，拿预售证越来越难，住建委不批的话，估计好多开发商要卖现房。像我们这个项目，从现在起至达到卖现房的要求，要等半年到一年。这样的楼盘，若都推后供应，北京的供需矛盾又将进一步激化”。

故事5 试探性报价，再“砍价”

距离提交预售证的申请已经过了3周，城北的某项目仍在翘首以待。“明天(7月31日)还有最后一天，再努努力吧。”该项目相关负责人在7月30日告诉记者，根据公司整体的计划及要求，项目原计划在7月底之前开盘，眼下可能还得往后推。公司内负责“跑证”的同事这两天忙得难见人影，还在做努力。

实际上，早在今年年初，该项目就曾爆出预计在3月份入市的信号。紧接着实施“限价”，该项目同多个在当时打算入市的项目一样，遭遇到“拿证难”的问题。至此，开盘时间一拖再拖。

7月初，该项目再次提交相关资料，申请预售证。在对自身进行评估及参考了周边项目的价格之后，向主管部门提报了每平米5万元的预售价格。针对此前业内盛传销售单价超过4万的项目每月只放行1个的传言，该项目负责人表示：“这只是预估的报价，还得和主管单位‘砍价’，估计将来批下来的价格肯定会低于报价。”

由于该项目是精装修，在预售证审批的过程中，住建委已派人到项目的售楼处实地查看了样板间。“如果是精装修项目，不看样板间就不发证。我们的流程都走完了，就差最后的结果了。”该负责人表示，虽然样板间不是影响最终审批结果的直接因素，但是经过“讨价还价”后，项目获批的价格有可能是4万多。

延伸

“现房管制”仍是纸上谈兵

虽然之前关于“针对现房展开审批价格管控”的传言一度甚嚣尘上，然而，经过多个目前市场上在售的现房项目证实，“现房管制”目前仍处于纸上谈兵的阶段。

“只要报价别太离谱，一般都能过，而且流程简单，时间也较快。”奥北区域某项目负责人如是说，之前对于现房申请的条件和要求并没有增加，但如果价格同比区域内过高，监管部门也会过问。

在采访过程中，有房企人士告诉记者，期房转现房的过程中，开发商对于现房价格预期的不同，也会影响现房的定价。“比如说觉得期房价格制定过低，就可能在现房阶段找补回来。”

“现房项目目前暂时不受政府的严格管制涨价，所以开发商的报价主要参考市场接受度。”另一位不愿具名的房企人士表示，北京市住建委内部也有一套价格监测评估机制，不同区域和位置的楼盘，价格是什么范围;但是只要经历了期房预售的“一房一价”，期房转现房的流程其实很简单，提交相应的资料后，很快就能批下来。