刘卫卫：从抑制需求转向加大供应

原标题：刘卫卫：从抑制需求转向加大供应

在接下来的2014年，房地产市场的发展趋势会怎样？政策调控重心会有哪些转变？2月12日，中国房地产报记者采访了上海易居房地产研究院研究员刘卫卫。

中国房地产报：2014年，一二线重点城市的政策调控是否仍将继续从严，三四线城市有望迎来机遇期？

刘卫卫：按目前的形势来看，以北上广深为代表的一线城市和以杭州、南京、武汉等为代表的重点二线城市，将延续2013年四季度以来的从严态势。一是自2013年10月以来，已有超过16个一线和二线城市出台地方新政，纷纷收紧限购和二套房贷政策，致使一批人一夜之间丧失了购房资格，还有一批人望而却步。二是房贷政策不断收紧。虽然国家层面未出新政，但商业银行却不愿打折发放首套贷款，且放贷周期大幅拉长。其中固然有去年四季度信贷额度紧张的原因，但按当前流动性偏紧的状态，以及房价涨幅较大的现实，2014年各城市的房贷政策很可能依然偏紧。因此，尽管总基调是强调市场配置资源，但行政调控与市场调控是一个此消彼长的过程，限购、限价等行政手段将呈现逐步退出的过程，并非一蹴而就。就目前现行的限制性措施来看，尤其是一线城市和重点二线城市短期内仍会继续执行。

随着新型城镇化的推进，有利于三四线城市房地产市场的长远发展。全国城镇化会议提出推进农业转移、人口市民化，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。这意味着未来三四线城市将迎来大量的农业人口进城，实现市民化，这将衍生新增住房需求，有利于这些城市的房地产市场实现规模增长。但我们也应看到，人口流动的主要诱因仍是工作机会与工资水平，因此大都市及都市圈的房地产市场仍将具有较大发展潜力。

中国房地产报：进入2014年，你认为房地产政策调控的趋势会怎样发展？

刘卫卫：根据十八届三中全会的精神来看，2014年房地产行业政策面的基调是——提倡市场化、强化保障房、健全供应体系。

2013年12月中央经济工作会议提出，要努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。结合2013年10月29日中央政治局集体学习时的要求以及十八届三中全会的精神，可判断出2014年房地产政策调控的重心将由之前的抑制需求转变为加大供应。

中国房地产报：与以往相比，政策调控重心会有哪些转变？

刘卫卫：具体来说，调控着力点将从抑制需求和价格逐步转向加大住房供应，包括保障房的建设和供给，市场化商品房的建设和供应。

调控方式将从“有形之手”为主逐步转向“无形之手”为主。十八届三中全会明确提出发挥市场在资源配置中的决定性作用。既然要更多地发挥市场“无形之手”的作用，即意味着要减少行政“有形之手”的干预。这包含两层意思，一是调控不再是人为打压，而是市场为主导。第二，转变政府职能也意味着放权，今后的宏观调控将是多层次的体系，具体操控将是以地方为主体的差别化的税收、金融、法律等手段的调控。

对于房地产市场来说，之前的短期政策干预将向房地产长效机制转变，不排除2014年年内可能出台相关框架性方案与文件。从2013年年初起，住建部和国家发改委开始就房地产调控长效机制进行了会商和协调。作为一项房地产业发展的长效机制，其所涉及的相关政策与现行的房地产调控的手段多有不同，主要是进行制度建设，尤其是以金融、财税、信贷、法律手段为主，通过市场规律的传导，达到调整市场结构、促进房地产业健康发展的目标。

中国房地产报：对于房地产税立法，你认为在2014年是否会有大的进展？

刘卫卫：推进房地产税改革，简税种、调结构、宽税基是主基调。尽管上海、重庆两地推行房产税试点已近三年，但从试行效果来看尚未能达到预期。虽然三中全会中提出“要加快房地产税立法并适时推进改革”，但新增房地产税收决定权将从政府上升为人大，在立法之前，不可能全国铺开，而立法需要好几年时间，暂时不必过忧。况且房地产税是房地产长效机制的重要组成部分，在新的一年内依然难以全面推出，不过不排除增加个别城市试点的可能。

中国房地产报：在住房保障政策方面，2014年是否有可能在具体管理、分配和运营方面出台细则？

刘卫卫：中央经济工作会议明确要求，2014年将加大廉租房、公共租赁房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。住建部表示从2014年起将廉租房并入公租房体系中，足见未来公租房将成为主导。同时，棚改房将是未来五年内的重点工作，2013年7月国务院会议提出，未来5年再改造1000万户，之后改造量将逐渐减少。

2013年10月29日，在加快推进住房保障体系和供应体系建设的政治局集体学习会议上，习近平主席提出，在推进保障性住房的建设和管理过程中，要注意尽力而为和量力而行相结合，努力满足基本住房需求。要优化保障性住房规划布局、设施配套和户型设计，抓好工程质量。要做好保障房工作，必须加强管理，在准入、使用、退出等方面建立规范机制，实现公共资源公平善用；要坚持公平分配，使该保障的群众真正受益；要对非法占有保障性住房行为进行有效治理，同时要从制度上堵塞漏洞、加以防范；对非法占有保障性住房的，要依法依规惩处。根据上述会议精神，预计2014年将会在保障房具体管理、分配和运营方面出台细则，尤其是在吸引社会机构参与公租房建设和运营方面探索建立新的体制机制。

根据住建部最新数据，自2011年以来，我国已经开工建设各类保障性安居工程2400多万套，建成1500万套以上。照此计算，预计2014年和2015年只要保证年均新开工保障房600万套即可完成“十二五”期间开工建设3600万套的目标。