丁祖昱：房企试水海外房产看起来很美

原标题：丁祖昱:看上去很美——评房企试水海外地产

2013年以来，房企试水海外业务渐成风潮。去 年2月，万科宣布将与美国铁狮门共同开发旧金山富升街201地块，4月，万科宣布与新加坡吉宝置业合作开发新加坡丹那美拉的某公寓项目；12月，富力地产 宣布收购位于马来西亚柔佛州新山地区的四幅空置永久业权地块及两幅永久业权填海地块；另外，年6月，绿地在韩国济州岛的健康医疗城项目——汉拿山小镇首期 开盘，同月，绿地集团旗下高端商务酒店“铂骊”在德国法兰克福正式挂牌营业；8月，碧桂园在马来西亚柔佛州新山市的金海湾项目上市开卖。

从尝试海外地产的企业数量和企业级别来看，2013年可以称得上是我国房地产行业开拓海外市场的元年，但另一方面，在我看来，至少到目前为止海外地产发展模式依然不成熟。主要体现在以下四方面：

其一，绝大多数房企的海外业务仍处于谈概念的时期，大部分项目尚处于洽谈、取地、规划等前期阶段中，如万科与铁狮门的合作项目刚完成规划定位，其与新加坡吉宝置业的合作也刚完成谈判，富力进军马来西亚也才完成对项目用地的收购，截止当前，纵观国内房企在海外运作的楼盘，真正进入销售阶段的仅有碧桂园在马来西亚项目的金海湾项目、绿地在韩国济州岛的汉拿山小镇项目。

其二，短期来看海外地产对大多数房企的业绩贡献率都极小，当 前，试水海外的大多数企业是国内大型龙头房企，虽然也有个别中小型房企，但项目规模普遍都不大，且没有持续滚动开发的迹象；而龙头房企方面，虽然项目规模 普遍较大，但短期来看其业绩贡献率都较小，如绿地济州岛项目2013年共销售10个多亿，对比其集团1625亿元的年销售规模而言无疑是九牛一毛。在这方 面，碧桂园有可能是个特例，其在马来西亚的金海湾项目对外号称两个月内售出6000套房源，实现了近100亿的人民币销售额，如果真如碧桂园自己所说，那 么这样的成绩其他房企短期内恐怕无论如何也追赶不上。

其三，从运作模式上看，国内房企对海外市场整体仍处于探索阶段，由 于国外房地产开发的各方面规则都与国内有巨大差异，国内企业在进入早期都会出现各种程度的不适应。举个最简单的例子，在成本核算上，在国外开发项目往往有 诸多在国内想象不到的新增费用，比如某些国家规定建筑工人必须用当地人，这直接导致企业佣工成本提升，再如项目建造过程的财务审计、法律咨询等服务等软性 费用也都比国内水平高，这都会影响企业海外项目的实际利润空间，在规则熟悉方面，国内房企进军海外还有比较长的路要走。

其四，从营销方向上看，目前国内房企的海外项目主要针对来自国内的投资客，在我看来，这样的模式存在诸多问题。首先，对于国人海外购房这块市场究竟有多大，我仍心存怀疑，即便有投资、教育、移民等需求客观存在，但是当地难道就没有别的可以购买的物业了吗？在面对当地开发商开发的更“正宗”的海外项目时，难道我们的消费者对国内房企的项目就那么专一吗；其次，按照目前房企集中在国内拓客的营销方向来看，未来其项目必然将形成一个新的华人居住社区，那么对于那部分向往国外生活的购房者来说，这样的海外项目又能有多少吸引力呢；再次，即便未来我们的房企能够真正融入海外市场，将主要营销对象变为当地的客户，那么我们势必将面对当地企业的全面竞争，如果海外房地产生意真的那么好赚，我想当地企业也不会把这块利润让给我们的开发商，至少到目前来看，我不认为我国的开发商能占据优势。

综合以上我认为，国内房企向海外扩张到目前为止整体仍处于试水阶段，对海外房地产业的市场环境、操作规则需要时间适应，项目具体的营销模式、客需定位也需要不断修正，而由于国内市场增长空间依然巨大，因此海外业务短期内不会成为国内房企的争夺的重心。