问答齐鲁|进击超级项目

资料图

如果将一个城市的发展视作一个不舍昼夜、跨越赶超的巨人，那如火如荼建设中的超级项目，则是巨人笔直挺起的脊梁。

凤凰网山东梳理发现，2017年，可谓是超级项目年，政策与市场的合力让众多超级项目在山东17个地市接连落地。多个地市以超级项目为代表的投资拉动模式仍在深层推进，其中，不乏文旅融合项目。

岁末回望，山东又引进了一些怎样的超级项目？项目的落地又能给其所处区域带来怎样的改变？其背后到底到底隐藏着什么因素？这些项目中，有多少超级项目中有房地产的影子？工业4.0时代，这些项目又能否承担起引领山东转型的使命？

2017年，超级项目年

2017年，山东超级项目频繁落地。

9月27日，华侨城绣源河文旅综合项目及明水古城项目已确定落户济南市章丘区，两个项目投资总额将分别达到500亿元和200亿元。 

公开资料显示，签约的华侨城绣源河文旅综合项目横跨绣源河两岸，南起济临高铁章丘南站、北至济青高铁章丘北站，南北约20公里，规划用地面积约12平方公里，投资额达到500亿元。

凤凰网山东获知，华侨城绣源河文旅综合项目的建设内容涵盖主题公园、特色小镇、文化体验、主题酒店、湿地公园、休闲商业、创意产业、宜居社区等诸多业态，其目标是建成全国知名的旅游度假区。

无独有偶。仅仅一月之隔，10月29日，济阳县举行重大项目集中签约仪式，集中签约8大项目，合同签约额达到719亿元。

凤凰网山东获知，济阳的此次大项目集中签约，集聚了世贸、少海汇、力高、融创等一大批全国名企，规划8000多亩占地面积，涉及现代金融、医疗康养、智能制造、文化旅游、高端服务业、城市开发等多个领域。

济南动作频频的同时，作为山东省双核城市之一的青岛，同样不甘落后。

青岛市官方数据显示，2017年青岛市级重点建设项目200个，总投资7594.5亿元。

在这些总投资逾7500亿元的重点项目中，涉及工业、服务业、重大基础设施、社会民生四大领域，其中海天中心、华润中心、金茂智慧新城、中德产业园等超过百亿级的大项目有近20个。

凤凰网山东查阅资料发现，位于鲁中地区的淄博今年引进大项目的力度也同样不容小觑。

最新数据显示，随着万达广场、淄博市文化中心、中国陶瓷琉璃博物馆等项目的落地，淄博市今年的重大项目数量达到345个,总投资超过3000亿元。

事实上，上述案例仅仅是2017年落地山东的众多项目中的冰山一角。

资料显示，这种投资动辄超过百亿元超级大项目，在山东17个地市中均有身影。

资料图

背后的因素

数据最能说明问题。

尽管截至目前，事关超级项目2017年的全年数据并未出炉，但来自山东省商务厅的统计显示，仅今年前9个月，山东已与51家世界500强公司签约外资项目115个，总投资203．7亿美元，投资增幅明显。

前9个月中，山东与来自美国、韩国、法国、日本等11个国家的51家世界500强公司签约外资项目115个，总投资203.7亿美元，合同外资额71．2亿美元，涵盖现代服务业、高端制造、环境治理等22个行业领域，引进涉及新技术、新产业、新业态、新模式的一批亮点项目。

官方数据显示，与2016年前9个月相比，签约500强公司增加2家，合作项目增加18个，总投资增加69亿美元，增长51.2%；外资额增加15.9亿美元，增长28.8%。签约项目中，已有24家世界500强公司投资的44个项目落地，合同外资10.5亿美元，为山东省新旧动能转换重大工程注入新动力。

世界500强项目接连落地的同时，央企也在山东频频出手。

数据显示，截至10月底，山东17市及省管企业累计与央企签约项目321个，签约金额超过1.5万亿元。

凤凰网山东梳理发现，包括前述世界500强项目在内的一众超级项目接连落地自然与山东及其17个地市加大对超级项目的招商力度存在直接联系。

以日照岚山区为例，今年以来，该区突破园区、聚力招引等政策的引领下，其超级项目接连落地。

其中，12月26日，在该区重点招商引资项目集中签约仪式上，就有冀中能源生物质循环经济产业园、大连和升澳大利亚肉牛深加工、东明石化集团丙烷脱氢及丙烯深加工、广东雅林食品加工四个项目现场签约，其中一个为世界500强项目，总投资达233.6亿元。

“今年，我们充分发挥港口交通和临港产业两大优势，突出‘三招三引’工作，重大项目建设、环境治理‘三个重点’，努力实现园区建设和城乡统筹发展“两大突破”，跑出了岚山经济发展的加速度⋯⋯”该区一名负责人公开表示。

同样的场景也在济南、青岛、潍坊、淄博等地市及其下属区县出现。

一方面是地方政府对超级项目保持高度热情，另一方面则是中国不断加快的城市化进程与一二线城市的外溢效应的出现。多重因素的作用下，地处南北交界处的山东自然迎来超级项目时代。

那些事关地产的身影

超级项目井喷，其中不乏大文旅项目的身影。而在这些大文旅项目中，背后又存在房企借“壳”的影子。

凤凰网山东注意到，除章丘明水古城和华侨城绣源河文旅综合项目这种带有明显文旅标签项目以外，济阳签约的8个项目中也有“融创澄波湖度假酒店及综合开发”这样的文旅项目。

据悉，总投资35亿元的该项目将在澄波湖片区建设世界一流的高端品牌园林式度假酒店。借力高端酒店入驻，把澄波湖片区打造成为集温泉度假、商务酒店、商场会所及景观住宅为一体的大型生态旅游文化社区。

上述案例并不唯一。

凤凰网山东梳理发现，与国内其他地区一样，山东不少文旅项目的背后大多有房地产开发商的影子，如华侨城集团、融创、恒大、万达等等。

而最新一期《中国旅游地产发展报告》也显示：2017年中国新增的旅游地产项目中以房地产开发与建设为主营业务的企业占到80%以上。其中，仅今年7月份，融创600多亿买下万达13个文旅项目以及71个酒店项目，济南东部的万达文旅城等赫然在列。

房地产已处十字路口的当前，为何有如此众多的、依托房地产的文旅项目相继落地？

权威分析认为，此类项目附近往往有比较好的文化产品或比较适合的自然环境，或者有房地产商投资的滑雪场、度假村、会展中心等设施，可想而知依托开发的房子具有比较高的附加值。从目标客户群来说，文旅项目瞄准的也是高端人群，是为了满足改善居住生态环境，以体验式居住为主的需求。

而对于房企来说，业内人士认为，文化、旅游等元素背书的背景下，除项目附加值得以大幅提升外，更为重要的是，在住宅建设用地拿地成本日益高昂的当前，借道文旅项目实现土地储备的“物美价廉”可谓是一箭N雕，尤其是在中国楼市各项数据飘红的当前。

以融创接手的万达集团13个文旅项目为例，占地面积总共高达3386万平方米，平均每个项目的占地面积在250万平方米以上。相比一线城市转让的住宅用地每幅平均面积不到10万平方，可谓是敞开供应。

近年来，包括万达在内不少房企尝试“轻资产”运营，并试图摆脱此前赖以生存的重资产发展模式，于是，文旅项目与商品房项目的交相呼应成为他们的一种选择，“栽着梧桐树引得凤凰来。”国内一知名地产巨头公开表示。

谁在栽树？谁为梧桐？谁又是凤凰？

答案不言自明。

更为深远的影响

超级项目纷至沓来，影响更为深远。

通常而言，在经济增速放缓的大背景下，投资规模大、科技含量高、牵引力强、匹配度高的大项目对拉动一个地方经济增长的作用，毋庸置疑。

并且，在“大项目拉动大发展”的思维中，也确实有不少城市依靠大项目带动，走向成功的发展案例。

“一个区域超级项目往往是这个区域发展最核心的引擎。”山东一经济观察人士告诉凤凰网山东。

在此背景下，在山东，“以超级项目为支撑，加快形成新旧动能转换的“项目库”，通过新技术、新产业、新业态、新模式，实现产业智慧化、智慧产业化、跨界融合化、品牌高端化，找准民生改善与新旧动能转换的契合点，集聚资源打攻坚战，积小胜为大胜”的发展路径已经给出。

而一批批重大项目的落地也为山东加快新旧动能转换打开了新的通道。

以日照为例，着力培育发展新动能的该市在推动港航经济发展方面，引进了一大批重大项目，进而走出了从“原油大动脉”到“绿色智能钢厂”的发展之路。同样，在烟台、潍坊、淄博、青岛等地，诸如此类的场景也在上演。

以青岛为例，数据显示，仅今年上半年，该市聚焦大项目建设，计划总投资亿元以上新开工项目（含房地产开发项目）330个，完成投资663.5亿元，同比增长26.4%，占全市固定资产投资的18.6%。而上述聚力推进的亿元新开工项目也为该市打造存量变革、增量崛起、创新发展的经济新引擎提供了新的支撑。

不过，在超级项目助力山东新旧动能转换的同时，地产借文化旅游突围的超级项目所存在的问题不容忽视。

“包括山东在内，文旅地产已经到了政府、开发商、旅游商和文化商共同总结、反思、借鉴、转型和升级的时候了。”中国人民大学副教授郑华认为。

据其观察，这些以商业利益最大化为根本目标的项目在一定程度上存在过度开发、过度商业化的现象，加上其产品形态单调单一、定位不清、毫无特色、缺乏配套、盈利模式雷同单一等情况，因此，不少文旅地产项目同质化和重复建设严重等等。

故而，如何从一拥而上的文旅地产开发浪潮中脱颖而出，是每一个超级文旅地产项目必须思考的问题。

而如何在这些项目的前期谋划中，做到差异化，即在挖掘本土的文化内涵的同时，寻找到具有国际高度的文化题材，使文化产生向心力与亲和力，显然不是一个容易的课题。

“我们做好产品组合，突出核心产品的深化、优化、差异化，规避功能产品的重复建设；最后是完善旅游产业链条，把“吃住行游购娱”形成一个文化整体，让文化贯穿始终。也就是文化主题鲜明，旅游功能完善，核心产品突出，表现手法创新⋯⋯”济南本地一大型文旅项目方面表示。

在他们看来，自身的特点出来了，才能被市场逐渐认可、接受，才能经得起市场的考验，才能经得起外来的挑战和冲击。