问答齐鲁|山东楼市这一年：谁在躁动谁的隐忧？

资料图

高歌猛进。

楼市的火热，层出不穷的调控政策，去库存化持续发力，向三四线城市转移等关键词串起了2017年的房地产态势。

楼市火热

12月18日，国家统计局公布了最新的11月份全国70个城市的房价统计数据。

数据显示，济南新建住宅、新建商品住宅和二手住宅价格再次出现了环比下跌。这已经是今年8月以来济南房价的环比四连跌。

而列入监控的山东其他3市，青岛、烟台、济宁的新房价格同比仍小幅上涨，其中青岛和烟台的涨幅较上月有所提高。

其中，在新建商品住宅方面，11月，济南新房价格环比下降0.1%，青岛、烟台、济宁环比分别上涨0.5%、0.7%、0.2%。与去年同期相比，济南同比上涨0.3%，青岛上涨3.8%，烟台上涨8.1%，济宁涨幅最高，为8.9%。而二手房方面，济南环比下降0.2%，青岛、烟台、济宁环比则分别上涨0.3%、0.3%和0.6%。与去年同期相比，四城同比上涨3.1%、9.1%、6.6%、7.1%。

凤凰网山东梳理发现，2017年以来，济南1月份新房价格环比下降0.1%，二月份持平，此后开始持续增长。直到8月份，济南房价呈现下降态势。当月新房价格环比下降0.3%，二手房价格环比下降0.6%，结束了持续五个月的微涨态势。

9月、10月，济南新房价格环比下降0.6%、0.2%。虽然降幅有所减少，不过房价依然处在平稳的状态。11月，济南新房价格实现了连续四个月下降，虽然降幅持续减少，但是表明整体房价已趋于稳定。

凤凰网山东发现，出现如今较为稳定的局面，与济南自去年10月以来持续的调控政策密不可分。从全国范围来看，这也是一大趋势。

数据显示，全国11个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前。从同比涨幅来看，继深圳、成都、上海、北京、无锡、郑州、合肥、杭州、南京、福州等10个热点城市房价在10月份出现下跌以来，天津在11月份也加入房价同比下降的行列。

在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下，一线二线城市新建商品住宅成交量逐渐减少。

山东房地产发展的整体态势也与之相同。

随着济青调控加紧，不少资金外溢流向周边的城市，开发商加速抢占三四线城市下沉拿地，房价也跟着水涨船高。

当“买房”再次成为市民谈论的热点，楼市的火热已扩散开来。

限字当头

2017年，也是山东加紧调控的一年。

11月6日，菏泽市人民政府办公室印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，提出建立健全房地产市场调控协调机制，对有恶意炒房等行为的违法违规企业及其责任人记入信用不良记录，实施联合惩戒。

《通知》提出，整顿规范市场秩序,全面推进新建商品房销售价格申报制度，营造公开、透明的房地产市场价格秩序，合理定价、一房一价、一套一标，一次性公开全部销售房源；全面落实预售资金监管制度，防止资金挪用、楼盘烂尾；规范商品房合同网签备案及变更撤销管理，严防一房多卖、炒作期房、偷逃税款。全面落实二手房交易合同网签制度，将二手房与一手房纳入统一的市场监测、监管和调控范围。

更值得注意的是，为稳定当地楼市，菏泽官方还成立了房地产市场调控领导小组。

凤凰网山东发现，上述领导小组的组长为菏泽市副市长王忠想；副组长为市政府副秘书长、市城市开发综合办公室主任李建刚和市住建局局长吴修印。其19名成员则来自菏泽市宣传部、发改委、财政局等政府职能部门以及金融监管机构。

不仅如此，前述文件还表示，要强化县区政府主体责任。因主体责任落实不到位，导致本地区房地产市场产生异常波动，造成不良影响的，要对有关县区政府进行问责。

凤凰网山东获知，下一步菏泽各县区政府也要成立房地产市场调控领导小组，建立健全房地产市场调控协调机制、监测分析制度、警示督导制度、约谈问责制度等等。

随着11月菏泽最后一个加入调控队伍，山东17地市已全部出台楼市调控政策。

7月20日，山东省政府第107次常务会议审议通过了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。《通知》明确，培育和发展住房租赁市场。建立健全购租并举的住房制度，租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基本公共服务,落实提取住房公积金支付房租政策，鼓励新市民通过租房解决居住需求。

不仅如此，该《通知》还在落实差别化住房信贷政策、发展租赁市场以及强化二手房交易监管等方面做出了明确要求。

实际上，在山东省出台上述政策之前，济南、青岛等地已经“先行一步”。

以青岛为例，早在今年的3月15日，青岛市国土资源和房屋管理局等6个部门就已经出台政策，对非本市户籍居民家庭在青岛市区范围内（含高新区）购房作出限制。

而15天后，青岛楼市调控政策再次升级。由青岛市国土资源房管局、人民银行青岛市中心支行、青岛银监局三部门联合发布的政策对“认房又认贷”等做出了明确要求。

几乎青岛做出上述动作的同时，济南二次限购、差异化房贷等政策相继落实。

凤凰网山东梳理发现，山东17市中，青岛和济南在3月和4月出台调控新政；泰安、威海的新政正式公布于8月；烟台、临沂、滨州、潍坊、枣庄、日照、淄博、莱芜的政策9月份正式公开；10月德州、济宁；11月初，东营、聊城和菏泽出台调控新政。此外，目前山东省已有青岛、济南、威海、聊城、滨州、德州、东营、菏泽等8个城市明确出台了限售措施。

值得一提的是，有些城市在房地产调控上不止出台了一份文件。

烟台市先是8月份公布了《关于进一步规范商品房预售价格和撤销合同备案管理的通知》，9月份有出台了《烟台市人民政府办公室关于进一步促进房地产市场健康发展的意见》。德州等地在住建部门出台新政之后，物价部门也出台监管方案。

地王频出

尽管山东各地市相继出台楼市调控，但其实并未在短时期内让楼市降温。

而另一方面，开发商在山东争夺地块的态势，则未有歇息之势。

凤凰网山东发现，2017年的楼市和土拍市场走向都足够惊心动魄。

8月，章丘碧桂园房地产开发有限公司以5.1098亿元的价格拿下淄博市一宗地块(约为70.4亩)，折合单价约725.5万/亩，地王就此诞生。

但仅仅过了不到四个月，12月12日山东恒兴茂业地产发展有限公司就以约909万/亩的单价拍出了淄博的新地王。该地块位于淄博新区中润大道以北、上海路以西、妇幼南路以南、静宁路以东，面积51.04亩，容积率要求“1.0＜容积率≤2.5”，为纯住宅用地。

“金九银十”，山东多地土拍的精彩片段继续上演。

9月7日，泰安市高铁新区的两块土地共拍出11亿元的价格，相对于5.7亿元的起拍价，获得了5.3亿元的增收。其中一块地总价94765.6万元，溢价率高达99.9%，创造了该市高铁新区地价的新高。仅过了10天，泰安5宗地块拍卖中，其中一宗从起拍价时的近8400万元，到最终成交价3.1亿元，溢价率达到270%。

潍坊表现亦惊艳。

10月23日，潍坊恒信建设集团有限公司以560.5万元/亩竞得2017-G18宗地。潍坊新地王由此诞生。在此之前，银领置业7月以512万元/亩拿下北湖地块；9月16日中南集团以521.5万元/亩拿下宝通街潍县中路地块。

地价不断被抬高的背景下，关于房价上涨的预期不断被强化。市场人士告诉凤凰网山东，山东土地拍卖市场的红火与一二线房企土地供应紧张下的资本“外溢”效应密切相关。

值得关注的是，住建部、发改委在11月联合发布《商品房销售价格行为联合交叉工作方案》，重点对北京、南京、苏州、杭州等15个城市进行交叉检查，济青在列。

上述《方案》称，对于误导、炒作、捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规销售行为，轻则公开通报、处罚，列入各地失信黑名单，重则追究刑事责任，限制拍地甚至禁止市场准入。

12月1日，济南迎来了年底土拍盛宴的第一波，24宗地块迎来土拍，包括11宗居住用地、5宗商业居住混合用地、5宗商业用地和3宗工业用地。成交价超189亿元，总体价格趋于理性。

遥想5月15日那场号称“史上最严”土拍，即“4•19”济南楼市调控加码后的首轮土拍。新政将“理性竞价”列入调控政策，房企厮杀仍未能避免。三宗地块溢价均接近200%。

如今半年过去，开发商拿地趋于理性，土拍市场已明显降温。限购限贷政策持续，信贷政策收紧，购房者预期降低，购买力降低，使得整体市场比过去有较大的回调。业内判断，在市场平稳的情况下，高价入市的楼盘明年将面临很大的销售压力。

对比高歌猛进的2017，2018年的房地产市场又会演绎怎样的故事？