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“双限”之下,山东楼价地价奔向何途?


来源:凤凰网山东

更多时候,当“跳跃的房价”、“土地市场的亢奋”以及不断抬高的购房门槛叠加,楼市买方市场呈现出两副截然不同的面孔:与投资、投机者们掘利时的“弹冠相庆”形成鲜明对比的是,刚需者们苦涩面孔下的“声声叹息”。

某楼盘资料图

“限”字当头的楼市并未拉住本轮调控期内山东多个地市房价上涨的缰绳。

日前,来自国家统计局的最新数据显示:上月,除济南房价终结此前连续5个月上涨而微幅回调外,纳入“2017年8月70个大中城市住宅销售价格变动情况”表中的山东其他三市——青岛、烟台、济宁新建商品住宅价格全部飘红,其中济宁更是以环比上涨0.7%的数据位居山东四市涨幅排行榜之首。

与此同时,一线地产市场受挤致使资本外溢的背景下,财富后盾与前行勇气的互为补充让地产巨头及区域地产龙头在山东土地市场更是挥斥重金、攻城略地,以至于本就焦灼的土地市场战况更为激烈,多个地市地价不断刷新致使部分城市土拍出现“熔断”之景、多个城市地王频频出现……

更多时候,当“跳跃的房价”、“土地市场的亢奋”以及不断抬高的购房门槛叠加,楼市买方市场呈现出两副截然不同的面孔:与投资、投机者们掘利时的“弹冠相庆”形成鲜明对比的是,刚需者们苦涩面孔下的“声声叹息”。

凤凰网梳理过去10余年的楼市轨迹后,上述片段与面孔在此前多轮楼市调控中,并不鲜见。

而这也从另一角度说明,这场备受各方关注、事关普通民众福祉的地产调控任务依旧任重而道远,尽管站在当下的节点上回望,济南的此轮限购恰恰已满一年——

“双限”下的房价飘红

9月18日,国家统计局最新发布了8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。

山东纳入监控的济南、青岛、烟台和济宁四市中,济南成为8月唯一一个出现房价下跌的城市,新房和二手房分别微降0.3%和0.6%。

单月数据的涨跌似乎并不能彻底说明问题。其间,暂且不论该市房价此前连续5月的攀升,单说“同比”数据,高达两位数以上的涨幅足以说明过去一年中,这个城市房价的“疯狂”。

上述观点在中国房地产业协会发布的中国房价行情网中被佐证。该机构提供的最新数据显示,8月,济南当地的住宅房价为17635元/平米,而这一数据在去年8月仅为11423元/平米,同比涨幅高达54.4%。

而且这一切恰恰发生在济南限购期间。

公开资料显示:去年9月,面对自2015年7月以来连涨,并呈现跳跃式上涨的房价,状态,为稳定市场,济南当地政府开始发力调控,“济八条”就此出炉,并于去年国庆期间重启楼市限购。

一年来,尽管就单月环比数据而言,上述政策确实抑制了过快攀升的房价,并在某些特定时段一度让其环比数据走跌,如去年12月,今年1月以及刚刚过去的8月份等等。但就同比而言,这一政策并未拉住当地房价持续攀升的缰绳。

济南的案例并非孤本。

沿海的青岛、烟台,山东内陆的淄博、济宁等城市,在限购、限贷双重压力下,同样未能压抑房价上涨的势头。其中,距离省会城市尚远的济宁,今年5月份和8月份新房环比上涨幅度都是省内最大的城市。

而作为山东另一双核城市的青岛,当地普遍的观点是去年7月是青岛楼市的一个转折点。

彼时,房企蓝光的惊天一拍,让青岛房价走上迅速上升的渠道。数据显示,去年8月新建住宅平均价格仅为9062元/平米的青岛到今年8月,这一数据已经攀升至17868元/平米,同比超过97%。

相比而言,烟台、淄博、济宁等山东其他地市房价同比上涨幅度尽管没有济青两市的“疯狂”,但它们在政府的各类政策限制,亦没有停下上涨的步伐。

来自房天下的最新数据显示,今年8月,上述3个城市中,同比上涨幅度最大的是烟台,为24.9%,其次是淄博,为15.3%,最后是济宁,为7.9%。

“越买越涨,越涨越买”的楼市价格逻辑刺激了买方市场。

刚需者、投资、投机者购房热情的持续释放下,济南诸多楼盘开盘时,往往需要购房者摇号才能抢到房子;青岛楼市则在限购后,青岛中南世纪城等楼盘仍然呈现“开盘秒光”态势;在德州、滨州等济南的周边城市,有楼盘在短短的4个月时间内上涨幅度高达千元,更有楼盘出现“开盘即空”的现象……

而值得关注的是,上述现象均出现在山东多个地市为抑制房价过快而出台的“双限”实施期。

济南一在建楼盘

开发商在山东四处抢地

而另一方面,开发商在山东争夺地块的态势,从未停息。

颇具代表性的是,去年7月,四川开发商蓝光在青岛市北区的“惊天一拍”,以12520元/平米的楼面地价毫无疑问成为青岛土拍的“一哥”;两个月后,青岛红岛新区一宗住宅用地经过550轮的厮杀后融创地产以溢价率超过341%笑到最后,据初步计算,其楼面地价高达6852元/平米。

去年帝华地产在济南市唐冶片区土地拍卖大战中名声大震,豪掷40多亿元一举拿下五宗土地,其中贵的一块居住用地楼面地价突破了7000元/平米,高于当时该地段的房价。今年5月份,即便是号称“史上最严厉土拍”,但济南长清一宗地块还是吸引近40家开发商参与,且其溢价率一度触及红线。

在堪称山东楼市风向标的省内两大双核城市的引领下,进入今年下半年以来,山东土地拍卖价格竞争浪潮高潮迭起。

凤凰网山东梳理克尔瑞数据后发现,在全国所监测的城市土地市场平均溢价率方面,位于三、四线的城市中,8月成交平均溢价率是在各线城市当中最高,为39.6%。

事实确实如此。8月底,淄博市国土资源交易网上一则土地交易引发关注,据悉,该土地位于淄博新区房宁路以东、华光路以南、天津路以西、静学路以北,面积46951平方米。是月28日上午11点39分,章丘碧桂园房地产开发有限公司以5.1098亿元的价格拿下该地块(约为70.4亩),折合单价约725.5万/亩,新地王就此诞生。

9月7日,泰安市高铁新区的两块土地共拍出11亿元的价格,相对于5.7亿元的起拍价,获得了5.3亿元的增收。其中一块地总价94765.6万元,溢价率高达99.9%,创造了该市高铁新区地价的新高;

同月16日,潍坊高新区的一宗地块成交,成交价521.5万元/亩,溢价率高达96.1%;两日后,泰安5宗地块拍卖中,其中一位于北天门大街南侧,北至北天门大街、南至东至龙泉社区服务中心,西至龙泉路的地块,从起拍价时的近8400万元,到最终成交价3.1亿元,溢价率达到270%……

地价不断被抬高的背景下,关于房价上涨的预期不断被强化。以潍坊拍出的上述地块为例,据潍坊当地地产市场人士测算,其成交后的综合楼面地价虽为2986元/平米,但一旦加上建安成本(含配套)、税费、管理费、前期费、报检费等各种费用,仅成本价就已超过8000元/平米,外加利息和利润,业内人士断言该项目未来售价必定过万的同时,也必将带动潍坊高新区地价会成功赶超奎文区中心位置的地价。

对于上述现象,包括碧桂园、融创、中梁等在内国内多家型房企似乎并不意外。其中,一不愿具名的大型房企负责人表示,山东土地拍卖市场的红火与一二线房企土地供应紧张下的资本“外溢”效应密切相关。

同样,碧桂园方面也表示, 从目前山东二、三、四线城市溢价率居高不下可以看出,房企对于土地的需求程度并非有所减缓,而是在一二线城市土地供应紧张的情况下,向三、四线城市进行扩张。

据总部位于天津一家全国性房企方面透露,开发商之所以在看中这些城市,是因为其投资回报率较高,“在山东这样的二、三、四线城市投资,投资10亿元的回报率是20%,而在一、二线城市,投资100亿的回报率仅为10%。”

利润角逐下,曾在国内一二线城市的开发商下沉到山东二、三、四线城市似乎不足为奇。 

双限之下的两副面孔

政策“硬币的另一面”与资本的合力,让山东多个地市的楼市分外火爆。

普遍的观点认为,当“跳跃的房价”、“土地市场的亢奋”以及不断抬高的购房门槛叠加,楼市买方市场呈现出两副截然不同的面孔:与投资、投机者们掘利时的“弹冠相庆”形成鲜明对比的是,刚需者们苦涩面孔下的“声声叹息”。

投资,甚至投机的迹象可以从银行消费贷的暗流中窥出一斑。

来自Wind的数据显示,今年1-7月,居民新增消费性短期贷款达1.06万亿,累计同比多增7137亿。而去年全年新增消费性短期贷款总额仅为8305亿。换而言之,今年前7个月新增总额已远超去年全年,由此可见,短期消费贷在2017年增速迅猛。

一方面是银行消费贷的高歌突进,而另一方面则是银行房贷数据飘红。因此,在央行收缩地产银根只是贷款额度受限以及当地政府“双限”的背景下,当前述不断数据庞大的消费贷遇到地产买方市场改善型住房的需求和投资、投机的渴求,用消费贷、房产抵押资金充当购房首付的选择在业内并非秘密。

在济南,据媒体报道,对于“不能使用银行房贷,却想买改善住房或者投资、投机掘利的济南市民”而言,他们谋求的路径是为凑首付,常选择把家里的首套房子申请房抵贷,用贷款做第二套房子的首付款。

同样,凤凰网山东查阅《经济导报》的报道后发现,有某大型银行的业务广告里也赫然写着:一站式房产抵押类贷款服务,个人通过房地产抵押获得综合授信额度,盘活不动产,满足营业融资需求。产品贷款期限长、循环用、随借随还。

据媒体报道,虽然该项银行业务面向的是企业,但在实际操作中,有些银行的业务人员会有意无意地纵容资金回流至个人账户,这也让房抵贷成为银行限贷之后,许多人钻政策漏洞的一种方法。

此外,消费贷代替房贷的另外一种形式是,消费者个人凭借信用贷款购买装修、汽车等耐用消费品的贷款,也出现流向房地产市场的情况。

一方面是市场消费贷乱象频生,而另一方面,则是不断抬高的购房门槛。

与投资、投机者“长袖善舞、四处钻营”形成鲜明对比的是,不少对住房存刚性需求的购房者被挡在门外。

一名2015年毕业后在济南打拼的年轻人告诉凤凰网山东,去年就想在济南置业的他如今面对不断加码的限购政策,不得不把其购房打算一次次推延,这也导致其购房的首付比例由当初的不到30%到目前的最低30%。以此同时,利率折扣的取消也让他的购房成本直线攀升,这对于家处外地,月收入仅仅4000元出头的他而言,其压力可想而知。

“如今不是我们挑房,是房挑人”,这是刚需者的戏言。

实际上,今年年以来“房挑人”在整个山东市场已经趋向普遍,甚至一些时段,6成首付和全款买房的现象并不鲜见。

来自第三方机构监测的数据显示,济南2017年上半年住宅新增供应量275.6万平方米,而这一数据仅为去年同期数据的37%。供应量的减少与开发商所言的“预售证取得难度加大”等因素影响下,市场上出现供不应求,在此背景下,开发商挑客户也就成为“明规则”。

在此现实下,民众购房压力不断加大。

数据来源:易居研究院

来自易居研究院的一组数据显示,山东省内的济南、青岛、淄博、日照、济宁上榜《2017年上半年全国100个大中城市房价收入比排名》,房价收入比是房屋总价与居民家庭年收入的比值,可以计算出不同地区家庭购房的难易程度,据悉这一房价收入比的合理区间在6.5-7.5。显然,济南购房的压力大于省内其它城市。

房源少、购房压力大,类似钻政策空子的前述消费贷乱象便不难被理解。

措施更为严厉

以消费贷为代表的楼市乱象显然引发了监管部门的注意。

凤凰网山东梳理发现,对房抵贷、消费贷流向房地产的情况,相关部门也出台了更为严厉的措施来整顿市场,规避潜在风险,进而维持购房以及金融市场的稳定。

据悉,目前,不少银行的消费贷处于停批状态。

而在政策层面,为抑制过快攀升的房价,山东各地也陆续加码调控。

凤凰网山东梳理发现,其间,除前述去年秋季济南的限购加码以及青岛持续落实其楼市限购限贷政策外,烟台、淄博等地市,相关部门也都对公积金贷款出台相关最新规定,如淄博市住房公积金管理委员会出台意见要求自4月1日起,首套房使用公积金贷款最低首付比例为30%,第二套房住房公积金贷款首付比例不得低于40%……

进入8月份之后,一切并未休止。为拉住房价过快上涨的缰绳,烟台、德州、济宁等地市相继出台“公积金贷款新政”,抬高贷款门槛等等。

另据金融智能搜索平台融360公布的一项数据,8月全国首套房贷平均利率为5.12%,相当于基准利率1.04倍,环比7月上升了2.47%,为连续8个月上升;同比2016年8月的4.44%,上升了15.35%。

统计称,今年8月份,全国有154家银行首套房利率上调,占比为28.89%;与上月持平的有349家银行,占比为65.48%;同时,8月还有29家银行分(支)行暂停受理房贷业务。

与此同时,对于开发商捂盘、捂地现象,监管部门也大棒频落。其中,济南对热门地块要求现房出售等等。

而从中央部委层面来说,确切的消息是,8月底,住建部派中央督察组挑选了全国18个城市进行督查,第一批督察的城市便包括山东的济南和烟台。

另一国家部委——中国土地“最高”管理部门国土部出台《国土资源部严控城市新增建设用地规模》,业内普遍认为,国土部的这个消息,将透露楼市的终极走向:转折。

国家两大部委相继出手的同时,以临沂为代表的山东部分地市也纷纷出台新政,全面实施商品房价格备案制度。

其中,临沂这一制度称,房地产开发企业申请预售许可时,应向房产部门申报拟销售商品房价格。取得预售许可后须按照申报的价格向社会公开销售,3个月内不得涨价,违者不予网签备案。3个月后房屋价格确需调整的,须向房产部门申报价格变更,且年度涨幅不得高于上一年度本地城镇居民人均可支配收入增幅。

而凤凰网梳理过去10余年的楼市轨迹后,上述片段与面孔在此前多轮楼市调控中,并不鲜见。

以青岛为例,从2011年1月31日到2015年9月1日,青岛也经历过一次漫长的限购过程,期间虽有效地控制住房价,但2015年9月1日全面放开后,自去年开年起,当地楼市便出现了三波明显的增长,并且自去年7月份开始房价增幅迅速加大……

对此,业内普遍认为,走过这么多年的调控,包括山东在内的中国楼市调控仍然走不去“调控—稳定—放开—上涨—再调控”的怪圈。

而这也从另一角度说明,这场备受各方关注、事关普通民众福祉的地产调控任务依旧任重而道远。

[责任编辑:陈蒙]

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