险资与地产在一起 银行去哪儿？

高端访谈

旭辉董事长林中：大型房企的终极模型是地产+金控

“随着未来的发展，地产公司和金融的结合越来越紧密，这是一个大趋势。”面对保险公司与房企越来越多频繁地互相参股等行业现象，旭辉董事长林中认为，这种趋势要求企业更具有金融的思维，更具有驾驭金融工具的能力，能够搭建金融平台，这将让开发商未来由间接融资为主转向以直接融资为主。

面对房地产和保险企业日趋密切地相互渗透，林中认为，两者相互渗透，未必一定意味着房企的融资成本会快速下降，但却一定会对房企在战略层面有很大影响。

“房地产行业未来要发展得好，其中很重要的能力，第一是要具备金融思维，第二要驾驭金融工具，第三是有适度的金融平台。”

林中预言，未来上市房企，开发贷的比重会少很多，已经不是靠银行的间接融资，而是发债等直接融资为主。不上市将非常麻烦。

除了上市平台之外，开发商拥有金融思维，也非常关键。

林中觉得，无论是金融延伸业务还是金融衍生业务，都对提升房地产主业的盈利能力会有很大帮助。

“目前来看，经营能力和金融能力这块急需提高。这种能力提高上去之后，在市场没有相应的金融工具配合之前，这种模式也很难带来一个大的转变。”

在林中眼里，相比金融平台和金融思维，目前难度最大的是驾驭金融工具，而目前境内房企可以驾驭的金融工具并不多。

“小股操盘说白了就是轻资产的地产基金模式。对旭辉来说，现在还是坚持控股操盘为主，小股操盘为辅。”林中说，这主要因为国内还是没有这种金融的工具可使用。

金融工具的缺乏还影响旭辉的战略选择。林中说，旭辉大规模持有经营性物业的一大前提是金融的配合。但因为现在开发商业没有退出通道，特别是通过资产证券化等退出的通道，这阻碍商业地产的投资和发展。

林中的上述担心，也许在未来将不再存在。金融和房地产行业的相互跨界，未来地产金融业务有机会发展出一些新的产品，而这种产品就是林中所说的地产基金等新型工具。

上市房企

恒大投“保”：借力金融资本争夺地产霸主地位？

就在亚冠决赛亮相两天后的11月23日，恒大人寿举行了千人誓师大会：公司要在12月底前，保费确保突破100亿元，力争300亿元。

当所有房企仍在为探索转型之路一筹莫展之际，恒大地产已经在多元化道路上跑得很远了。进军保险业，对恒大而言意义非凡。

保费收入大跃进

根据中国保监会公布的《2015年1-10月人身保险公司原保险保费收入情况表》显示，恒大人寿的前身中大新东方今年前十月的保费收入仅为25亿元。

按照恒大地产收购中新大东方时作出的承诺，恒大人寿的资产规模要在2018年底达到1000亿元以上，这意味着恒大人寿资产规模需要较年中增长26倍，相当于再造一个安邦保险（现时规模1195.29亿元）。

通过银保渠道迅速做大规模，是包括安邦保险、生命人寿等新晋险企的共同做法。记者了解到，11月21日，恒大与拥有最大渠道网络的中国邮政集团战略结盟，在开展保险代销、代收保费、代付保险金等方面全方位合作，加上公司今年以来相继与农业银行、中国银行等多家大型金融机构达成战略合作，这为最大规模的银保合作奠定基础。

此外，用高利率保单吸引用户，成为恒大人寿在年末冲刺规模的手段之一。记者在恒大人寿的官网了解到，公司推出了多款万能险，年化收益率在7%~8%，产品在1~3年后退保无需任何费用。

“对于意图实现弯道超车的险企而言，通过银保渠道先做大规模是无可避免的办法”，国际金融投资家联合会执行主席、经济学家孙飞认为，但从更长期而言，个险业务才是保险公司的核心竞争力，这对于品牌与销售渠道的要求更高。

复制巴菲特模式

在孙飞看来，恒大押注保险业，并非是简单的多元化尝试。如果保险业务能如期成功发展，不仅能与恒大的现有业务实现更好地互补，更有助于推动恒大向大型金融投资平台转型。

在产融结合的层面上来看，对于主营业务的房地产而言，首要的作用是丰富了融资渠道，降低了融资成本。孙飞坦言，尽管保险资金直接进入房地产仍存在政策障碍，但它依然能通过购买信托产品、资管计划等方式为房企输血，摆脱以往依赖银行的传统融资模式。更重要的是，相对于永续债、信托这样的高息融资工具，保险资金显然能更好地降低恒大地产业务的融资成本。

在恒大的新产业当中，健康险业务能与健康产业形成无缝对接，进一步完善了恒大健康产业服务链。在东方证券举行的投资峰会上，恒大投资者关系部相关负责人表示，互联网社区医院是恒大健康布局医疗产业的重点之一，这些社区医院会邀请业主进行全身体检，并获取非常完整的健康数据。通过对这些数据进行分析，恒大能开发出最适合客户的保险产品，实现社区医疗与保险的整合销售。

养老产业同样是恒大健康拓展方向之一。过去，支撑房地产开发的银行贷款多为短期资金，而养老产业需要长期资金，资金周期不匹配导致地产商做养老产业没有找到成熟的经营模式。与之相对，由于寿险业务与养老产业具有天然的高契合度，在客户群体、资金投入等方面形成良性互动，恒大的寿险业务与养老产业将同时得到快速发展，这是其他房企并不具备的优势。

与产业互补相比，更值得期待的是，保险业务有望推动恒大转型为大型金融投资平台。伯克希尔·哈撒韦之所以能成为世界上最优秀的投资公司，低成本的浮存金为巴菲特驰骋资本市场提供了珍贵的弹药。如果恒大人寿的资产规模在2018年底能达到1000亿元以上，按照保监会的现行规定，可用于投资权益类资产的资金规模将超过300亿元，这有望为恒大展开资本运作提供充足的弹药。

“在房地产下半场，玩的就是金融”，一位不愿具名的基金经理告诉记者，以生命人寿与前海人寿为例，这两家险企的实际掌舵人都是房地产企业的背景，虽然他们玩房地产并不太出名，但是通过保险公司在二级市场增持股票，却成为万科、金地等龙头房企的第一大股东。保险公司凭借其金融牌照，有着资金融通的便利，早就成为资本市场上并购的重要发起方，金融资本所实现“四两拨千斤”的效果，是单纯的实体企业难以达到的效果。

“想象一下，如果这次举牌万科的是恒大人寿，恒大便可以凭借股东地位影响万科董事会，并着手参与公司经营战略层面，对于许家印而言，一边是销售额达到1800亿元的恒大地产，另一边是全国第一大房企万科的大股东，成为国内房地产市场的霸主几乎没有悬念”，上述人士认为。（杜冉乐 杨羚强 区家彦）